6. HD. 08.12.2022 T. E: 2021/5456, K: 5749
Dava, davacı ve dava dışı arsa sahipleri ile davalı yüklenici arasında imzalanan düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ve devredilen bağımsız bölümlerin tapu iptali ve kat irtifakının kaldırılarak arsa olarak davacı adına tescil istemlerine ilişkindir...Mahkemece, davacı tarafa sözleşmede yer alan dava dışı arsa sahiplerinin davaya onayını sağlamak için süre verilerek, taraf teşkilinin sağlanması, davaya muvafakati sağlanamazsa davacı vekiline dava dışı arsa sahipleri aleyhine dava açmak üzere süre verilip, dava açılması halinde bu dava ile birleştirilmesi sağlandıktan sonra, işin esasına girilerek taraf delilleri değerlendirilip sonucuna göre bir karar verilmesi gerekir.
Bir kısım hissedarlarla noterde yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmasındaki amacın, davacıların önalım hakkını kullanmaları bertaraf etmek olduğu, bu nedenle, davalının savunmalarına itibar edilmeyerek, hisse satışlarının gerçek olduğu kabul edilerek mahkemece bu yönde bir karar verilmesi gerekirken, geçersiz sözleşmeye değer verilerek davanın reddine karar verilmesinin isabetli olmadığı-
HMK'nın, dava konusunun devri başlıklı 125/1. maddesinin (a) bendinde; davanın açılmasından sonra davalı, dava konusunu üçüncü bir kişiye devrederse davacının devreden tarafla olan davasından vazgeçerek, dava konusunu devralmış kişiye karşı davaya devam edebileceği, (b) bendinde ise; isterse davasını devreden taraf hakkında tazminat davasına dönüştürmek suretiyle seçimlik yetkilerden birini kullanabileceğinin düzenlendiği- Dava konusu parselde, davalı şirkete ait hissenin dava dışı O. İ.’a devredildiği, bu parselde şirkete ait hisse kalmadığı- İstinaf dairesince, bu husus gözetilmeden, davacıların yasal seçimlik hakkını kullanmasına imkan sağlanmadan, davada taraf olmayan üçüncü kişi adına olan tapu kaydının iptali ve davacılar adına tesciline karar verilmesinin hatalı olduğu- Bu durumda mahkemece, dava konusu bağımsız bölümün, davanın açılmasından sonra üçüncü kişiye devredilmiş olması sebebiyle, davacı tarafa HMK'nın 125/1-a-b bentlerindeki yetkilerini kullanmak üzere süre verilip, kullanılacak yetkiye göre taraf teşkili sağlandıktan sonra yargılamaya devam edilerek davanın sonuçlandırılması gerektiği-
Sözleşme, paydaş olunan arsa üzerinde kat karşılığı inşaat yapılmasına ilişkin olup, olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapım işlerine ilişkin olduğu ve aksinin kararlaştırıldığı ileri sürülüp kanıtlanmadığından geçerliliği tüm paydaşların kabulüne bağlı olduğu gibi, paydaşların da sözleşme tarihinde gerekli ehliyete sahip olması gerektiği- Taraflar arasındaki inşaat sözleşmesinde, kısıtlı olan arsa sahibinin vasisinin izninin bulunmaması halinde, yasal hak ve ehliyet sahibi olan tüm hissedarların sözleşmede yer almaması nedeniyle sözleşmenin baştan beri geçersiz olmasının söz konusu olabileceği, sözleşmenin geçersiz olduğunun tespiti halinde ise yüklenici tarafından menfi zarar talep edilebileceği- Tahkikat işlemleri bitinceye kadar bozma geçmiş olsa dahi ıslah yapılabileceği-
Önalım hakkı nedeniyle tapu iptali ve tescil istemine ilişkin davada; dava konusu temliki işlemlerin arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi gereği yapıldığı, bu durumda yapılan pay devirleri gerçek bir satış niteliğinde bulunmadığından, davacının önalım hakkını kullanmasının mümkün olmadığı-
Kanunu önalım hakkından söz edebilmek için paylı mülkiyet hükümlerine tabi bir taşınmazdaki payın üçüncü kişiye satılmasının gerektiği- Arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi gereği gerçekleştirilen pay devirlerinde önalım hakkının varlığından söz edilemeyeceği- 
Davalının, paydaş olduğu taşınmazın niteliğini değiştirecek işlem yapamayacağı, ancak oybirliği ile mümkün olacağı, paylı mülkiyette paydaşlardan birisinin taşınmazın korunması ilişkin davaları da açabileceği, buna göre, davacının dava dilekçesinde talebi taşınmazın binanın statik açıdan riskli hale getirildiği iddiasıyla eski hale getirilmesi olup, davanın niteliği itibariyle paya bölünerek eski hale getirmenin mümkün olmadığı, tüm bu açıklamalara göre, mahkemece, davacının eski hale getirme talebine yönelik davalı tarafından taşınmazın eski hale getirilmesine karar verilmesi gerekeceği-
Sözleşmenin feshi ya da iptali davası aynı madde uyarınca "olağanüstü tasarruf" niteliğinde olduğundan, mahkemece, müşterek paydaşların tamamının birlikte dava açmasının zorunlu olduğu, sözleşmenin tarafı olan diğer arsa sahiplerinin davada zorunlu dava arkadaşı sıfatı bulunduğu dikkate alınarak, HMK'nın 59. ve 60. maddesi hükümleri de gözetilerek, davaya dahil edilmesi ya da davaya muvafakatlarının alınması için davacı yana süre verilerek taraf teşkili sağlandıktan sonra iddia ve savunma üzerinde durulup toplanan deliller çerçevesinde bir değerlendirme yapılarak uyuşmazlığın esasının incelenmesi ve sonucuna uygun bir karar verilmesi gerekeceği-
Geçerli sözleşmenin varlığı halinde, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshinin tüm paydaşlarca talep ve dava edilmesi gerektiği- Davada yer almayan arsa sahiplerinin muvafakatini sağlamak üzere davayı açan arsa sahiplerine süre verilerek muvafakatlerin sağlanması, muvafakat vermeyen arsa sahibinin bulunması halinde bu hissedarlar aleyhine de dava açtırılıp, davalar birleştirilmek suretiyle taraf teşkilinin sağlanması gerektiği- Hükmün infazında tereddüt oluşturacak şekilde kurulamayacağı-