3. HD. 18.09.2018 T. E: 1520, K: 8632-
Teslim borcunu gereği şekilde yerine getirmeyen ya da kiralananı tahsis amacına uygun surette arz etmeyen kiraya verene karşı borçlunun temerrütü hükümleri uygulanabileceği gibi, bundan dolayı doğan bir zarar varsa bunun da tazmini yoluna gidilebileceği- Kural olarak kiracı tarafından kiralanana yapılan faydalı ve zorunlu imalat bedellerinin dava tarihi itibarıyla uygulanması gereken vekâletsiz işgörme ve sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre kiraya verenden istenmesinin mümkün olduğu- Zorunlu ve faydalı masrafların kira sözleşmesinin başlangıcında yapılmış olduğu kabul edildiğinden, kiracının kiralananda kalan ve kiraya veren tarafından benimsenen imalat için sebepsiz zenginleşilen oranda ve yapıldıkları tarih itibarıyla rayiç bedeller üzerinden bedelin tazminini talep edebileceği- Davacı kiracının kira sözleşmesine dayanarak vekaletsiz iş görme kapsamında kiralanana yaptığı imalat bedellerini istemesinde bir usulsüzlük bulunmadığı-
Davacı kiraya verenin, gerekli vasıfları taşımayan binayı kreş olarak kiraya vererek kusurlu davrandığı, davalı kiracının da kiraladığı taşınmazın nitelik ve özellikleri konusunda gerek hukuki, gerek fiziki yönden gerekli araştırmayı yapmaması nedeniyle kusurlu olduğu anlaşıldığından, mahkemece, belirlenecek makul süre kira tazminatından tarafların kusur oranına göre indirim yapılması gerekeceği- Bozmadan sonra ıslah yapılamayacağı- Davalı kiracı tarafından, 9.000 TL bedelli teminat mektubunun davacı kiraya verene teslim edildiği ve davacı tarafından söz konusu teminat mektubunun paraya çevrildiği ileri sürüldüğüne ilişkin davalı delilleri toplanarak sonucuna ilişkin bir karar verilmesi gerekeceği- Kira sözleşmesinde TBK.nun 583. maddesinde belirtilen şekil şartına uyulmadığından kefalet sözleşmesi geçersiz olduğu gibi tazminat niteliğindeki alacaktan da kefilin sorumlu tutulması hukuken mümkün olmadığından davalı kefil yönünden davanın reddine karar verilmesi gerekeceği-
Taraflar arasında imzalanan ve ihtilaf konusu olmayan kira sözleşmesinde kiracı tarafından taşınmaza yapılan masrafların kira bedelinden mahsup edilebileceği kararlaştırılmış olduğunu göre, taşınmaz fiilen tahliye edilmemiş olsa dahi davacının talebinin haklı olduğunun kabulü gerekeceği, bu durumda mahkemece; uzman bilirkişi marifetiyle yerinde inceleme yaptırılarak taşınmaza yapılan zorunlu ve faydalı masrafların değerinin tespit edilmek suretiyle ve tespit edilen her bir masraf kalemi hakkında sözleşme hükümleri de değerlendirilerek ayrıntılı denetime elverişli bilirkişi raporu düzenlenerek sonucuna göre karar verilmesi gerekeceği- Mahkemece öncelikle taraflar arasındaki yazışmalar da değerlendirilmek suretiyle, mahallinde yeniden keşif yapılarak, kira sözleşmesinde kiraya verilen alan ile davacının halen kullanmakta olduğu alanın açık ve tereddüde yer bırakmayacak şekilde tespit edilerek, kullanılan alanın kiralanan alandan daha az olduğunun tespit edilmesi halinde TBK’nun 307. maddesi gereği ayıpla orantılı olarak indirim yapılarak sonucuna göre karar verilmesi gerekeceği-
Davacı kiracının, kiralananın TBK 301. maddesine uygun teslim edilmediğini belirterek mühürleme tarihinden itibaren ödediği kira ve aidat bedellerinin iadesini talep etmekte ise de davacı kiracı yargılama sırasında keşide ettiği ihtar ile kira sözleşmesini feshettiğini bildirdiğine göre, fesih tarihinden önce işleyen kira ve aidat alacaklarından sorumlu olduğu, bu durumda, davacı kiracının tahliye tarihine kadar kira ve aidat ödeme yükümlülüğü devam ettiğinden kira, aidat, elektrik, bekçi vs giderlerine ilişkin taleplerinin reddine karar verilmesi gerekeceği- Taşınabilir nitelikte eşyaların, davacının kiralama amacına uygun olarak taşınmazda kullandığı taşınır nitelikte eşya ve aksesuarlar olup, tahliye sırasında götürülebileceği gibi, taşınmazı başka amaçla kullanacak olan kiraya veren ya da yeni kiracı tarafından benimsenip kullanılmasının beklenemeyeceği, bu itibarla mahkemece davacıya ait olan ve tespit bilirkişi raporunda belirlenen taşınır nitelikli demirbaş techizat bedeline ilişkin talebin reddine karar verilmesi gerekeceği- Mahkemece hükme dayanak yapılan bilirkişi raporlarında, kiralanana yapılan masrafların tespit tarihindeki değerinin hesaplandığı, bu durumda mahkemece, yeniden bilirkişi incelemesi yaptırılarak faydalı ve zorunlu gider ve eklentilerin imal tarihindeki değerleri denetime elverişli şekilde (miktar, birim, fiyat gösterilerek) tespit ettirilip, kira sözleşmesinin süresi ve davacı tarafından kullanılan dönem itibariyle bu bedelden yıpranma payı da düşülerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekeceği-
Kiralananın bulunduğu binanın zemin katı ile ilgili herhangi bir yıkım kararının olmadığı, yıkım kararının üst katla ilgili olduğu ayrıca aynı kiralananla ilgili sonraki yeni kiracıya -Belediye Başkanlığı Ruhsat ve Denetim Müdürlüğü tarafından- işyeri açma ve çalışma ruhsatının verildiği, bu durumda kira sözleşmesinin daha başlangıcında kiralananın ayıplı olmadığı, akdin feshi veya sözleşmeden dönme koşullarının oluşmadığı, sözleşme kurulurken kiralananın ayıpsız olarak davacı kiracıya teslim edilmesi nedeniyle davalı kiraya verenin bir kusuru bulunmadığı, aksine davacı kiracı basiretli bir tacir gibi davranıp gerekli araştırmayı yapmadığı, yeterince özen ve çabayı göstermediği, kira sözleşmesinin yapılmasından itibaren 1 yıl 3 ay 20 gün gibi makul sayılamayacak uzun bir süre geçtikten sonra çalışma ruhsatı almak için başvuruda bulunduğu, kiralananı erken tahliye ettiği için kusurlu olduğu, hiç kimse kendi kusurundan kaynaklanan zarar için hak talebinde bulunamayacağı, bu nedenle davacı kiracı kiralananı tahliye ettiği tarihe kadar kira bedellerinden sorumlu olup, ödediği kira bedellerinin iadesini isteyemeyeceği ve mahkemenin davacının ödediği kira bedellerinin iadesine yönelik alacak talebinin reddine karar vermesi gerektiği-
Kiracının, kiralananın anahtarını, düzenleme şeklinde emanet teslim tutanağı ile notere teslim ettiği, anahtarın notere teslim edildiğine dair ihtarnamenin ise davacı kiraya verene tebliğ edildiği anlaşılmakla, kiralananın hukuken tebliğ tarihinde tahliye edildiğinin kabul edilmesi gerektiği ve bu tarihe kadar olan kira alacağı yönünden itirazın iptaline karar verilmesi gerektiği- Kira sözleşmesinin düzenlenmesi ile kiralananın, kiracıya teslim edildiğinin kabulü gerektiği ve bu nedenle davalı kiracının sözleşme tarihten itibaren kira bedellerini ödemesi gerektiği- "Kira başlangıç tarihine kadar iskan raporu alınacaktır. İskan raporu kira başlangıç tarihine kadar alınamazsa kira başlangıç tarihi iskan raporunun alındığı tarih olacaktır." şeklindeki düzenleme uyarınca, kira süresinin, yapı kullanım izin belgesinin alındığı tarihten itibaren başlayacağı ve sözleşmesinin sona erme tarihinin buna göre belirleneceği, söz konusu düzenlemenin davalının kira ödeme yükümlülüğünü ortadan kaldırmayacağı-
Kiralananın kullanıma elverişsiz hale gelmesi veya kullanımının önemli ölçüde azalması davacının kasıtlı bir eylemi ile meydana gelmiş olmasa da, davalı kiralayanın TBK. mad. 301 gereğince kiralananın kullanıma elverişli halde bulundurulması yükümlüğünden kurtulamayacağı- Mahkemece kiralananın hangi tarihler arasında elektrik ve suyunun kesildiği belirlenerek, davacının ticari defterleri incelenmesi, davacının ticari defterlerine göre kiralananın elektrik ve suyunun kapalı kaldığı dönemde ciro kaybının olup olmadığı üzerinde durulması sonucuna göre karar verilmesi gerektiği-
Kira sözleşmesinde geçen mimari projenin kiracı tarafından kiraya verene teslim edildiği ve kiraya verenin ilgili belediye başkanlığına başvurarak tadilat projesi ibraz edip izin almadığı ve tadilatın sözleşmede öngörülen sürede bitirilemediği anlaşıldığından, kiralananın geç tesliminden doğan zararlardan kiraya verenin sorumlu olduğu-
Kiraya verenin kiralananı davacıya teslim etmemesi halinde, kiracının kusursuz olduğunu kanıtlayamayan kiraya veren davalıdan kâr kaybı zararı adı altında bir miktar paranın kendisine ödenmesini isteyebileceği- Kâr kaybı hesabı yapılırken davacı kiracının dava konusu kiralanan ile aynı vasıf ve özelliklere sahip başka bir taşınmazı aynı şartlarda ne kadar sürede kiralayabileceği bilirkişi aracılığıyla tespit edilerek bu süre ile sınırlı olarak kâr kaybı alacağına hükmedilmesi gerektiği-