Davacının kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu imalatlara ilişkin maddi tazminat talebinin açıklattırılması, tarafların buna ilişkin tüm delilleri toplanmak suretiyle alanında uzman bilirkişi heyetinden, davacı kiracı tarafından yapılan imalatların nelerden ibaret olduğunun ayrıntılı ve tereddüte yer vermeyecek şekilde tek tek tespit edilip, hangilerinin faydalı ve zorunlu, hangilerinin lüks imalatlar olduğunun belirlenmesi, buna göre sökülüp götürülemeyen faydalı ve zorunlu nitelikteki imalatların yapıldıkları tarih itibariyle değerini belirleyerek bu tutardan yıpranma payı düşülmek suretiyle davacının talep edebileceği tutarı belirleyen rapor alınması, ve sözleşme hükümleri de değerlendirilerek ulaşılacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekir.
11/03/2020 tarihi öncesinde yapılmış olan kira sözleşmelerinde; Covid-19 salgın hastalığının, kiralananın sözleşmede öngörülen kullanım amacını ve tarafların borçlarını etkilediği ölçüde, sözleşmenin yapılması sırasında öngörülemeyen olağanüstü bir durumun sonradan ortaya çıktığının ve buna bağlı olarak TBK.’nin 138. maddesinde öngörülen uyarlamanın ilk koşulunun gerçekleştiği kabul edilmesi gerektiği- Davacı kiracının, Covid-19 salgın hastalığının önlenmesi için alınan idari tedbirler sonucunda düğün salonu olarak işlettiği kiralananı tam ve verimli olarak kullanamaması nedeniyle ödediği kira bedelinin uyarlanmasını talep ettiği anlaşıldığı; yaşanan bu salgın nedeniyle, davacının da faaliyet gösterdiği düğün salonu işletmeciliği sektöründe faaliyetlerin sınırlandırılmasına ilişkin idarece çeşitli önlemler alındığı, bu önlemlerin, salgın hastalık öncesine göre davacı kiracının kira bedelini ödeme yükümlüğünü zorlaştırdığı, eş söyleyişle sözleşmenin ifasını dürüstlük kurallarına aykırı düşeceği- Bu durumun kiraya verenin, kiralananı sözleşmede kararlaştırılan kullanım amacına elverişli halde bulundurmasa dahi her durumda kiracının kira bedelini ödeme borcunu tam olarak yerine getirmekle yükümlü olduğuna dair sözleşme hükümlerin geçersiz kılacağı-
Kiracı tacirin, muayanehane olarak çalışma ruhsatının alınabilmesi için hangi özel koşulların sağlanması gerektiğini bilmesi gerektiği ve ticarethane olarak kullanacağı yeri tespit ederken bu koşulların mevcut olup olmadığını sözleşmenin başında öngörüp basiretle araştırması gerektiği- Kiracının binayla ilgili gerekli belgelere henüz sahip olmamışken sonrasında kiraya verene bırakacağını bildiği tadilatları tamamlayıp faaliyete başladıktan sonra bitimine az bir süre kala sözleşmeyi feshederek yaptığı harcamaların bedelini kiraya verenden talep etmesinin iyi niyet kuralı ve basiretli davranma ilkesi çerçevesinde haklı görülmediği- Aynı yerde bir kısım hekimlerin gereken raporları aldığı da gözetildiğinde kiraya verene daha ağır bir sorumluluk yüklemenin, sözleşmede açıkça muayenehane olarak çalışma ruhsatının alınamaması hâline ilişkin özel bir sorumluluk hükmü düzenlenmediğine göre, taraflar arasındaki edim dengesi ve hak ve nesafet ilkesine uygun düşmeyeceği-"Muayenehane ruhsatı almak kiracıya ait bir husus ise de kiraya verenin de bunu sağlamaya elverişli raporları vermesi gerektiği, bu raporlar mevcut olmadan kiracıdan kira sözleşmesine devam etmesinin beklenemeyeceği" şeklindeki görüşün HGK çoğunluğu tarafından benimsenmediği-
Kira süreci boyunca sözleşmenin amacına uygun hareket etmiş olmak kaydıyla, kiracının olağan kullanımın getirdiği yıpranma ve eskimelerden sorumlu tutulamayacağı- Delil tespit raporunda belirlenen eskime/hasar/yıpranma olguları üzerinden hareket edilerek yapılacak bir bilirkişi incelemesiyle, bunlardan hangilerinin olağan kullanımın dışında, hor kullanıma bağlı ortaya çıktığının, taraf itirazlarını karşılar ve denetime elverişli şekilde tespit edilmesi ve taraflar arasındaki sözleşmeye göre davalının sorumluluğunu gerektiren zararın, yıpranma payı da göz önünde bulundurularak takdir ve tayini gerektiği- "Yeniden bilirkişi incelemesi yapılmasının gerekmediği, tespit raporu çerçevesinde davalının sorumluluğuna hükmedilmesi gerektiğine" ilişkin görüşün HGK çoğunluğu tarafından benimsenmediği-
Kiralananın tahliye edildiğinin kabul edilebilmesi için, kiralananın fiilen boşaltılmasının yeterli olmadığı, anahtarın da kiralayana teslim edilmesi gerektiği- Davalılar kiralananın anahtarının davacıya teslim edildiğini kanıtlayamadığından, icra takibine dayanak olarak gösterilen kira sözleşmesi uyarınca davacının kiraya veren, asıl davada davalının kiracı ve birleşen davada davalının ise kefil sıfatı ile sözleşmenin tarafı olduklarının kabulü gerektiği ve bu durumda anahtar teslim edilmediği sürece kiracının, kira bedellerini ödemek de dahil olmak üzere, sözleşmeden kaynaklanan yükümlülükleri devam edeceği-
Kira sözleşmesindeki “Kiracı kiralananı boşaltmak istediği takdirde en az bir ay evvelinden mal sahibine ulaşacak şekilde bildirmeyi taahhüt eder.” şeklindeki hükmün geçerli ve bağlayıcı olduğu- Dava konusu taşınmaz kira süresi dolmadan erken tahliye edildiğine göre, kural olarak davalı kiracı, tahliye tarihi ile kiralananın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul süre için kira bedellerinden sorumluysa da, taraflar, "makul süreyi" bir ay olarak kararlaştırdığından, bir aylık feshi ihbar süresi kadar kira bedelinin tahsiline karar verilmesi gerektiği- Noter tarafından düzenlenen ve anahtarın teslim alındığına dair emanet tutanağının davacıya tebliğ edildiği tarihin, taşınmazın anahtarının teslim tarihi, yani taşınmazın tahliye edildiği tarih olarak kabul edileceği-
Davacı, davalı şirketi muhatap göstererek 09.07.2012 tarihinde fesih ihtarnamesi göndermiş ve ihtarnamede muaccel kira borcunu ödemeyen kiracıya borcunu ödemesi için Kanun’da öngörülen otuz günlük mehil vermiştir; temerrüt ihtarnamesi 11.07.2012 tarihinde tebliğ edilmiş, davalı şirket otuz günlük yasal süreyi geçirdikten sonra ödemede bulunmuş ve temerrüt olgusu gerçekleşmiş olduğundan mahkemece, davalı şirket hakkında temerrüt nedeniyle tahliye kararı verilmesi gerektiği- Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında, "davalının kira sözleşmesini kiracı ve müteselsil kefil sıfatıyla imzaladığı, sözleşmeyi şirket temsilcisi olarak imzalamadığı, bu nedenle kiracının davalı Y.E.Ö. olduğu, temerrüt ihtarnamesinde muhatap olarak sadece davalı şirketin gösterildiği, davalı kiracı Y.E.Ö.’ın gösterilmediği, geçersiz ihtarnameye dayanılarak temerrüt nedeniyle tahliye isteminde bulunulamayacağı, direnme kararının değişik gerekçe ile onanması gerektiği" görüşü ileri sürülmüş ise de, Kurul çoğunluğunca benimsenmediği-
On yıllık uzama süresi dolmuş olan sözleşmeler hakkında Kanun’un yürürlüğe girdiği tarihten itibaren iki yıl sonra tahliye isteminde bulunulabileceği- 6101 sayılı Kanun 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe girdiğinden on yıllık uzama süresi dolan sözleşmelere en az üç ay önceden bildirimde bulunmak suretiyle 01.07.2014 tarihinden itibaren son verilebileceği- Dava açmak için ertelenen sürenin fesih bildirim tarihini de kapsadığı, başka bir anlatımla fesih bildirim tarihinin de 01.07.2014 tarihine kadar ertelendiği anlamının çıkarılmaması gerektiği-
Takibe dayanak kira sözleşmesindeki imzalar açık ve kesin olarak reddedilmediğinden, kira sözleşmesinin varlığı ve içeriğinin sözleşmenin özel şartlarına göre belirlenen kira alacağının takip hukuku bakımından kesinleştiği- Kira sözleşmesinin tam iki tarafa borç yükleyen bir sözleşme olduğu, kiralanan taşınmazın kiracılara teslim edilmediği itirazı karşısında alacağın varlığının tespitinin yargılamayı gerektirdiğinin ileri sürülemeyeceği- Kira sözleşmesinde kiralanan taşınmazın kiracılara teslim edilmediğine dair bir hüküm bulunmadığına göre, kiracı borçluların "kiralananın kendilerine teslim edilmediği" iddiasını İİK 269/c- 1 uyarınca yazılı belgelerle kanıtlamak zorunda olduğu- Borçluların itirazlarını bu nitelikteki belgelerle ispat edip edemeyeceğini incelemek ve sonuca varmak icra mahkemesinin yetkisi ve görevi içerisinde olduğundan, alacaklının itirazın kaldırılmasını istemesinde yargılamayı gerektir bir durum bulunmadığı- İspat yükü ters çevrilerek alacaklının itirazın kaldırılması isteminin reddine karar verilmesinin hatalı olduğu- "TBK 301 uyarınca, borçlular itirazında kiralananın teslim edilmediğini bildirdiğinden bu konu tartışmalı olduğuna göre kira sözleşmesinin delil olmayıp, yazılı delil başlangıcı olabileceği, icra mahkemesinin dar yetkili olup, çekişmeli hususlarda yargılama yaparak karar veremeyeceği" şeklindeki görüşün HGK çoğunluğunca benimsenmediği-
İtirazın iptali davasının takibe bağlılığının alacağın miktarı bakımından söz konusu olduğu gibi alacağın kaynağı bakımından da geçerli olduğu- Kiralananın davacının yetkili satıcısı durumunda olan davalı alt kiracıya devredilmesine muvafakat verildiği, taşınmaz davacı tarafından kiralanmış ise de, davacı ile davalı arasındaki geçerli yetkili satıcılık sözleşmesi gereğince kiralananın davacının yetkili satıcısı olan davalının tasarrufunda olduğu- Davalının, taraflar arasında düzenlenmiş yetkili satıcılık sözleşmesi ve alt kiracılık ilişkisi nedeniyle, tasarrufunda bulunan ve kullanmakta olduğu kiralanana ilişkin kira bedellerinden davacıya karşı sorumlu olduğu- Yargılama sırasında davalı, kiralananın tahliye edilmesi nedeniyle davacının kendisine kira bedeline ilişkin fatura düzenleyemeyeceğini iddia etmişse de, davalının kira bedellerinden sorumluluğunun kiralananın tahliye edilmesine kadar devam edeceği- Kiralanan, asıl kiraya verenin yapmış olduğu icra takibi ve icra hukuk mahkemesinden alınan tahliye kararı ile tahliye edildiğinden, tahliye tarihine kadar kira bedellerine ilişkin yükümlülüğün devam edeceği-