Emlak komisyon sözleşmesinden kaynaklanan cezai şartın ödenmemesi nedeniyle başlatılan icra takibine itirazın iptali istemi- Dava dışı alıcının gayrimenkul satışı konusunda hazır olduğunu ve ödeme yapacağını da bildirmesine rağmen davalı tarafından dönüş yapılmadığı, bu konuda kendisine tebliğ edilen ihtarnamenin tebliğinden 5 gün sonra söz konusu taşınmazları 3. kişiye devrettiği, gayrimenkul satış sözleşmesinin davalının satışa yanaşmaması nedeniyle gerçekleşmediği, davalı şirketin basiretli bir tacir olduğu, sözleşme hükümlerinin haksız şart olarak kabulünün mümkün olmadığı, geçerli olarak akdedilen sözleşme hükümlerinin davalı tarafın satıştan vazgeçmesi nedeniyle gerçekleşmediği değerlendirilerek sonucuna uygun bir karar verilmesi gerektiği-
Taraflar arasında “Emlak Görme Belgesi” başlıklı sözleşmenin imzalandığı ve bu sözleşmede davacıya satılık iki ayrı taşınmazın gösterildiği, sözleşme kapsamında davalıya gösterilen dairelerden biri, emlakçı davacının kendi portföyünde yer alan (yani satıcısıyla aralarında müşteri bulunması yönünde simsarlık ilişkisi bulunan) bir taşınmazken; diğerinin aynı apartmanda olup da sahibi tarafından araya emlakçı konulmaksızın satışa çıkarılmış olmasına rağmen gelen taliplere gösterilebilmesi için anahtarının apartman görevlisine bırakıldığı bir başka taşınmaz olduğu ve davalının bu taşınmazı davacı vasıtasıyla gezip gördüğü, mal sahibinin davacıyı yetkilendirmiş olup olmamasının sözleşme kapsamına göre önem arz etmediği, mal sahibi satıcı ile simsar arasında satış konusunda aracılık etme yönünde ikinci bir ilişkinin var olup olmadığının ancak emlakçının satıcıdan da simsarlık ücreti isteyip isteyemeyeceği uyuşmazlık konusu olur ise tartışılacağı- "Satışa konu taşınmazın sahibinden aracılık yönünde yetki alınmamış olmasına rağmen tesadüfen gösterildiği, alıcı ve satıcının emlakçı tarafından bir araya dahi getirilmediği, davalının sonradan kendi çabalarıyla malikin yetkilendirdiği kişiye ulaştığı ve devrin bu şekilde gerçekleştiği, bu durumda simsar alıcı ve satıcı arasında bağ oluşturacak şekilde hiçbir faaliyette bulunmamışken saf dışı bırakmadan söz edilemeyeceği" görüşünün HGK çoğunluğu tarafından benimsenmediği-
Sözleşmeden dört gün sonra taşınmazın davalının eşi tarafından satın alındığının tapu kayıtlarından anlaşıldığı- Davacı tellalın, bu sözleşme hükmüne dayalı olarak ücretinin tahsili yönünde takip başlatmış olduğu- Mahkemenin taraflar arasındaki sözleşmenin tellallık ücretine hak kazanmaya yeterli olmadığı yönündeki değerlendirmesi isabetli olmadığı gibi satışın dava dışı başka bir emlakçı aracılığıyla gerçekleştirildiği yönündeki kabulünün de dosya kapsamı ie örtüşmediği-
Emlak komisyon ücreti- Satış işleminden vazgeçen alıcının öngörülen %6 oranındaki ücretin %3'ünü tellallık ücreti olarak ödemekle yükümlü olduğu- Satış bedelinin geri kalan %3’ü oranındaki kısmının ise cezai şart niteliğinde bulunduğu ve davalı tacir olmadığından, TBK. mad. 182/son gereğince, cezai şartın fahiş olması halinde, tenkisi gerektiği- Ceza koşulunun fahiş olup olmadığı, tarafların iktisadi durumu, özel olarak borçlunun ödeme kabiliyeti ile beraber, borçlunun borcunu yerine getirmemiş olması nedeniyle sağladığı menfaat, kusur derecesi ve borca aykırı davranışın ağırlığı ölçü alınarak tayin edilmesi ve hüküm altına alınan ceza miktarın, hak, adalet ve nesafet kurallarına uygun olarak tespiti gerektiği-
Davalı-alıcının, "matbu ve boş olarak imzaladığını belirttiği tellallık sözleşmesine davaya konu taşınmazın adresinin sonradan eklendiği" iddiasının "tanık" ile ispatlanamayacağı- Taşınmazın tellalı saf dışı bırakılması suretiyle alınması hâlinde tellallık ücretinin cezası ile birlikte ödeneceğine ilişkin hükmün (TBK. mad. 20) "genel işlem koşulu" olark kabul edilemeyeceği, anılan kararlaştırmaların "sözleşme serbestisi" ilkesi çerçevesinde geçerli ve tarafları bağlayıcı olduğu- Tellal ile yapılan sözleşmeye rağmen, tellalın saf dışı bırakılması suretiyle taşınmaz maliki ile irtibata geçilerek taşınmazın satın alındığı anlaşıldığından, davaya konu sözleşmenin geçerli olduğu ve anlaşmaya aykırı doldurulduğunu davalının ispatlayamadığından davacı tellalın sözleşme gereği alacağa hak kazandığı-
Somut olayda; taşınmazın gezdirilmesi, gösterilmesi tellallık amacıyla ve buna bağlı hukuki sonuçların doğması iradesiyle yapıldığından, hukuki işlemin içindeki maddi vakıa oldukları, hukuki fiil olmadıkları anlaşıldığı- Bu durumda, taraflar arasında düzenlenen sözleşmede davaya konu taşınmazın gezdirildiği, gösterildiği belirtilmesine karşın aksinin tanıkla ispatının kabul edilemeyeceği- Davalı matbu ve boş olarak imzaladığını belirttiği sözleşmeye sonradan davacı tarafından davaya konu taşınmazın bilgilerinin eklenmiş olduğunu iddia ettiğine göre, sözleşmenin taraflar arasındaki anlaşmaya uygun bir şekilde doldurulduğunun karine olarak kabul edilmesi, hukuki işlem olan bu durumun aksini ise yani iradesine aykırı doldurulduğunu ancak yazılı delille davalının ispatlaması gerektiği-
Sözleşmede her ne kadar simsarlık sözleşmesinin imzasından itibaren simsara belirlenen miktarda ücret ödeneceğinden bahsedilmiş olursa olsun, satım sözleşmesinin akdedilmemesi halinde simsara ceza ödeneceğinin kararlaştırılmış olması karşısında tarafların satım sözleşmesi yapılsın veya yapılmasın simsarın ücrete hak kazandığını kararlaştırdıklarının söylenemeyeceği- Kararlaştırılan cezai şartın simsar tarafından talep edilebilmesi için muhatabın satım sözleşmesini yapmaktan imtina eden taraf olması gerektiği- Alacak iddiasında bulunan taraf davalı olduğuna göre satıştan vazgeçen tarafın davacı olduğunu da davalının ispatlaması gerektiği-
"Taşınmazın satışı için aracılık eden tellalın saf dışı bırakılarak satışın sağlanması halinde tellallık ücretinin cezası ile birlikte ödeneceğine" ilişkin sözleşme maddesinin geçerli ve tarafları bağlayıcı olduğu- Davacı emlakçının aracılık faaliyeti tarafların satış konusunda mutabık kalmasını sağlayamadığı, satışın davaya konu sözleşmeden iki ay kadar sonra mal sahibinin yetkilendirdiği başka bir emlakçının çaba ve gayreti ile gerçekleşmiş olduğu anlaşıldığından davalının komisyon ücreti ödememek amacıyla davacı emlakçıyı saf dışı bırakmasından söz edilemeyeceği- Yer gösterme de tellallık faaliyetinin hazırlık işlemlerinden olup bu faaliyetler çerçevesinde neticenin elde edilememesi halinde salt yer gösterme işlemi nedeniyle herhangi bir hak iddiasında bulunulamayacağı-
