Sürekli borç ilişkisi doğuran sözleşmelerden olan uzun süreli kira sözleşmesinin süresinden önce feshi halinde, peşin ödenen yabancı para cinsinden olan kira bedelinin fesihten sonraki süreye ilişkin olan kısmının kiraya veren tarafından kiracıya iadesi gerektiği- Yabancı para cinsinden olan kira bedelinden kullanımın olmadığı fesihten sonraki süreye isabet eden kısmının iadesinde döviz cinsinden veya Türk Lirası üzerinden talepte bulunulabileceği- Kiracının, yabancı para cinsinden aynen iade talep etmeyip Türk Lirası üzerinden denkleştirici adalet ilkesine göre talep ettiğinde kullanılmayan süreye isabet eden ve iadesi gereken kira tutarının milli para cinsinden karşılığının yatırım araçlarını bir arada barındıran denkleştirici adalet ilkesi gereğince (enflasyon, üfe, tüfe, altın ve döviz kurlarındaki artışlar, memur maaş ve işçi ücretleri gibi ekonomik etkenlerin ortalamaları alınmak suretiyle) fesih tarihinde ulaştığı miktar üzerinden hüküm kurulmasının isabetli olduğu- Dava konusu kiralananın bulunduğu tahsisli alanın ihale ile alınması sonucu olarak davalı şirketin TBK 310 uyarınca yasal olarak sözleşmenin tarafı haline geldiği-
Davalı/karşı davacı kiraya veren; karşı davada, kira alacağının, sözleşmenin süresinden önce sona ermesi nedeniyle makul süre kira tazminatı, kira bedellerinin stopajı ve gecikme faizi talep etmiş olup 24.03.2015 tarihli dilekçesinde alacak kalemlerini Türk Lirası olarak talep ettiğini açıkça beyan ettiği- Islah dilekçesi ile makul süre kira tazminatı, stopaj bedeli ve işlemiş faiz alacağına ilişkin talebini arttırdığını ve alacağı USD olarak istediği; taraflar arasındaki kira sözleşmesinde kira bedeli USD olarak belirlenmiş ise de kiraya verenin seçimlik hakkını Türk Lirası olarak kullandığı, seçimlik hakkını Türk Lirası olarak kullandıktan sonra bu seçiminden vazgeçerek yabancı para veya kur farkı adı altında bir talepte bulunamayacağı-Islah ile daha öncesindeki seçimlik hakkın kullanımından dönülemeyeceği gözetilerek karşı davadaki kiraya verenin talepleri yönünden Türk Lirası olarak hüküm kurulması gerekirken yabancı para cinsi üzerinden hüküm kurulmasının isabetli olmadığı- İlk Derece Mahkemesince; kiracı alacağının dava tarihinden itibaren işleyecek faizi ile tahsiline karar verildiği, hükmedilen alacağın ana para ve işlemiş faiz toplamı olduğu ve bu nedenle, sadece asıl alacağa faiz işletilmesi gerekirken faize faiz yürütülmesi sonucunu doğuracak şekilde asıl alacak ile işlemiş faiz toplamına faiz yürütülmesinin de usul ve kanuna aykırı olduğu-Hükme esas alınan bilirkişi raporunda, brüt kira bedeli üzerinden kira alacağı hesaplanmış ise de, davacı/karşı davalı kiracının vergi dairesine yatırılacak vergiler düşülerek net kira bedeli ödemekle yükümlü olduğu, dolayısıyla, kira bedelinin net olarak ödenmesi gerektiği gözetilerek sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde brüt kira bedeli üzerinden hesaplanan kira alacağına hükmedilmesinin doğru görülmediği- Davalı/karşı davacı kiraya verenin, karşı davada ıslah dilekçesi ile makul süre kira tazminatı, stopaj bedeli ve işlemiş faiz alacakları yönünden talebini arttırdığı, ıslah talebine karşı davacı/karşı davalı vekilinin, ıslah edilen miktar yönünden zamanaşımı itirazında bulunduğu, davacı/ karşı davalı vekilinin zamanaşımı itirazı hakkında olumlu veya olumsuz bir karar verilmesi gerekirken, bu konuda bir karar verilmemesinin de usul ve yasaya aykırı olduğu-
11/03/2020 tarihi öncesinde yapılmış olan kira sözleşmelerinde; Covid-19 salgın hastalığının, kiralananın sözleşmede öngörülen kullanım amacını ve tarafların borçlarını etkilediği ölçüde, sözleşmenin yapılması sırasında öngörülemeyen olağanüstü bir durumun sonradan ortaya çıktığının ve buna bağlı olarak TBK.’nin 138. maddesinde öngörülen uyarlamanın ilk koşulunun gerçekleştiği kabul edilmesi gerektiği- Davacı kiracının, Covid-19 salgın hastalığının önlenmesi için alınan idari tedbirler sonucunda düğün salonu olarak işlettiği kiralananı tam ve verimli olarak kullanamaması nedeniyle ödediği kira bedelinin uyarlanmasını talep ettiği anlaşıldığı; yaşanan bu salgın nedeniyle, davacının da faaliyet gösterdiği düğün salonu işletmeciliği sektöründe faaliyetlerin sınırlandırılmasına ilişkin idarece çeşitli önlemler alındığı, bu önlemlerin, salgın hastalık öncesine göre davacı kiracının kira bedelini ödeme yükümlüğünü zorlaştırdığı, eş söyleyişle sözleşmenin ifasını dürüstlük kurallarına aykırı düşeceği- Bu durumun kiraya verenin, kiralananı sözleşmede kararlaştırılan kullanım amacına elverişli halde bulundurmasa dahi her durumda kiracının kira bedelini ödeme borcunu tam olarak yerine getirmekle yükümlü olduğuna dair sözleşme hükümlerin geçersiz kılacağı-
Davacının kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu imalatlara ilişkin maddi tazminat talebinin açıklattırılması, tarafların buna ilişkin tüm delilleri toplanmak suretiyle alanında uzman bilirkişi heyetinden, davacı kiracı tarafından yapılan imalatların nelerden ibaret olduğunun ayrıntılı ve tereddüte yer vermeyecek şekilde tek tek tespit edilip, hangilerinin faydalı ve zorunlu, hangilerinin lüks imalatlar olduğunun belirlenmesi, buna göre sökülüp götürülemeyen faydalı ve zorunlu nitelikteki imalatların yapıldıkları tarih itibariyle değerini belirleyerek bu tutardan yıpranma payı düşülmek suretiyle davacının talep edebileceği tutarı belirleyen rapor alınması, ve sözleşme hükümleri de değerlendirilerek ulaşılacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekir.
Kiracı tacirin, muayanehane olarak çalışma ruhsatının alınabilmesi için hangi özel koşulların sağlanması gerektiğini bilmesi gerektiği ve ticarethane olarak kullanacağı yeri tespit ederken bu koşulların mevcut olup olmadığını sözleşmenin başında öngörüp basiretle araştırması gerektiği- Kiracının binayla ilgili gerekli belgelere henüz sahip olmamışken sonrasında kiraya verene bırakacağını bildiği tadilatları tamamlayıp faaliyete başladıktan sonra bitimine az bir süre kala sözleşmeyi feshederek yaptığı harcamaların bedelini kiraya verenden talep etmesinin iyi niyet kuralı ve basiretli davranma ilkesi çerçevesinde haklı görülmediği- Aynı yerde bir kısım hekimlerin gereken raporları aldığı da gözetildiğinde kiraya verene daha ağır bir sorumluluk yüklemenin, sözleşmede açıkça muayenehane olarak çalışma ruhsatının alınamaması hâline ilişkin özel bir sorumluluk hükmü düzenlenmediğine göre, taraflar arasındaki edim dengesi ve hak ve nesafet ilkesine uygun düşmeyeceği-"Muayenehane ruhsatı almak kiracıya ait bir husus ise de kiraya verenin de bunu sağlamaya elverişli raporları vermesi gerektiği, bu raporlar mevcut olmadan kiracıdan kira sözleşmesine devam etmesinin beklenemeyeceği" şeklindeki görüşün HGK çoğunluğu tarafından benimsenmediği-
Kira süreci boyunca sözleşmenin amacına uygun hareket etmiş olmak kaydıyla, kiracının olağan kullanımın getirdiği yıpranma ve eskimelerden sorumlu tutulamayacağı- Delil tespit raporunda belirlenen eskime/hasar/yıpranma olguları üzerinden hareket edilerek yapılacak bir bilirkişi incelemesiyle, bunlardan hangilerinin olağan kullanımın dışında, hor kullanıma bağlı ortaya çıktığının, taraf itirazlarını karşılar ve denetime elverişli şekilde tespit edilmesi ve taraflar arasındaki sözleşmeye göre davalının sorumluluğunu gerektiren zararın, yıpranma payı da göz önünde bulundurularak takdir ve tayini gerektiği- "Yeniden bilirkişi incelemesi yapılmasının gerekmediği, tespit raporu çerçevesinde davalının sorumluluğuna hükmedilmesi gerektiğine" ilişkin görüşün HGK çoğunluğu tarafından benimsenmediği-
Kiralananın tahliye edildiğinin kabul edilebilmesi için, kiralananın fiilen boşaltılmasının yeterli olmadığı, anahtarın da kiralayana teslim edilmesi gerektiği- Davalılar kiralananın anahtarının davacıya teslim edildiğini kanıtlayamadığından, icra takibine dayanak olarak gösterilen kira sözleşmesi uyarınca davacının kiraya veren, asıl davada davalının kiracı ve birleşen davada davalının ise kefil sıfatı ile sözleşmenin tarafı olduklarının kabulü gerektiği ve bu durumda anahtar teslim edilmediği sürece kiracının, kira bedellerini ödemek de dahil olmak üzere, sözleşmeden kaynaklanan yükümlülükleri devam edeceği-
Kira sözleşmesindeki “Kiracı kiralananı boşaltmak istediği takdirde en az bir ay evvelinden mal sahibine ulaşacak şekilde bildirmeyi taahhüt eder.” şeklindeki hükmün geçerli ve bağlayıcı olduğu- Dava konusu taşınmaz kira süresi dolmadan erken tahliye edildiğine göre, kural olarak davalı kiracı, tahliye tarihi ile kiralananın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul süre için kira bedellerinden sorumluysa da, taraflar, "makul süreyi" bir ay olarak kararlaştırdığından, bir aylık feshi ihbar süresi kadar kira bedelinin tahsiline karar verilmesi gerektiği- Noter tarafından düzenlenen ve anahtarın teslim alındığına dair emanet tutanağının davacıya tebliğ edildiği tarihin, taşınmazın anahtarının teslim tarihi, yani taşınmazın tahliye edildiği tarih olarak kabul edileceği-
Davacı, davalı şirketi muhatap göstererek 09.07.2012 tarihinde fesih ihtarnamesi göndermiş ve ihtarnamede muaccel kira borcunu ödemeyen kiracıya borcunu ödemesi için Kanun’da öngörülen otuz günlük mehil vermiştir; temerrüt ihtarnamesi 11.07.2012 tarihinde tebliğ edilmiş, davalı şirket otuz günlük yasal süreyi geçirdikten sonra ödemede bulunmuş ve temerrüt olgusu gerçekleşmiş olduğundan mahkemece, davalı şirket hakkında temerrüt nedeniyle tahliye kararı verilmesi gerektiği- Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında, "davalının kira sözleşmesini kiracı ve müteselsil kefil sıfatıyla imzaladığı, sözleşmeyi şirket temsilcisi olarak imzalamadığı, bu nedenle kiracının davalı Y.E.Ö. olduğu, temerrüt ihtarnamesinde muhatap olarak sadece davalı şirketin gösterildiği, davalı kiracı Y.E.Ö.’ın gösterilmediği, geçersiz ihtarnameye dayanılarak temerrüt nedeniyle tahliye isteminde bulunulamayacağı, direnme kararının değişik gerekçe ile onanması gerektiği" görüşü ileri sürülmüş ise de, Kurul çoğunluğunca benimsenmediği-
On yıllık uzama süresi dolmuş olan sözleşmeler hakkında Kanun’un yürürlüğe girdiği tarihten itibaren iki yıl sonra tahliye isteminde bulunulabileceği- 6101 sayılı Kanun 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe girdiğinden on yıllık uzama süresi dolan sözleşmelere en az üç ay önceden bildirimde bulunmak suretiyle 01.07.2014 tarihinden itibaren son verilebileceği- Dava açmak için ertelenen sürenin fesih bildirim tarihini de kapsadığı, başka bir anlatımla fesih bildirim tarihinin de 01.07.2014 tarihine kadar ertelendiği anlamının çıkarılmaması gerektiği-