Davacı vekili, "taraflar arasında henüz C... AVM açılmadan önce 04/12/2007 tarihli, 10 yıl süreli kira sözleşmesi düzenlendiğini, davalının kira sözleşmesinin düzenlendiği dönemde AVM'nin ünlü yerli-yabancı markaya ev sahipliği yapacağını vaat ettiğini, bu şekilde tanıtım ve kampanyalar yaptığını, müvekkilinin davalının sözleşme öncesi vaatlerine güven duyarak kira sözleşmesini imzaladığını, AVM'nin açılmasına müteakip vaat edilen seviyeye ve doluluk oranına erişemediğini, seçkin yabancı markaların birer birer AVM'yi terk ettiğini, AVM'nin açılıştan önce yaratılan itibarının yok edildiğini, bunun üzerine diğer AVM'lere göre çok yüksek miktarda olan kira bedellerinde indirim yapmaya karar verdiğini, Nisan 2009 tarihinde ek protokol yapılarak kira bedelinin 135 €/m²'den, 85 €/m²'ye indirildiğini, hali hazırda müvekkilinin ödediği kira bedelinin artış oranı ile 89,25 €/m² olduğunu, ancak ek protokolden sonra da seçkin markaların tahliyelerinin devam ettiğini ve doluluk oranının gün geçtikçe azaldığını, şu an AVM'nin outlet alışveriş merkezinde dahi olan orta gelir düzeyine hitap eden pek çok ucuz marka ve mağazaya ev sahipliği yapar hale geldiğini, bu markaların müvekkilinin ödediği kira bedelinden daha az kira ödediğini, müvekkilinin açılıştan bu yana istediği satış hedefine ulaşamadığını, markasının AVM'nin mevcut marka karması nedeniyle zarar gördüğünü, AVM'nin vaat ettiği marka karmasını yanlış yapılandırmakla kalmadığını, kiracılara eşit davranma ve haksız rekabeti önleyici davranma yükümlülüğünü de ihlal ettiğini, müvekkilinin ödediği kira bedeli ve AVM'nin müşteri kitlesi ile sözleşmeden beklediği ciroya ulaşmasının imkansız olduğunu, davalının dürüstlük kuralı, eşitlik ilkesi, haksız rekabet hükümlerine aykırı davranarak sözleşmenin uyarlanması için gerekli olan hukuki ve fiili gerekçeleri bizzat kendisinin oluşturduğunu, davalının kusurlu yönetim şekli ve AVM’deki mağaza karmasının değişmesi, kusurlu yapılanması, eski kiracı konumunda olan müvekkilinin en yüksek kira bedeli ödüyor olması, vaat edilen hususları yerine getirmemesi gibi sözleşmenin imzalandığı sırada önceden öngörülmeyen değişiklikler nedeniyle işlemin temelinden çöktüğünü, sözleşmede edimler arasındaki dengenin kiracı konumundaki müvekkili aleyhine bozulduğunu" belirterek "müvekkilinin ödemekte olduğu mevcut kira bedeli olan metrekaresi 89,25 Euro üzerinden 13.030,50 Euro olan aylık kira bedelinin uyarlanarak metrekaresi 25 Euro üzerinden aylık 3.650 Euro’ya indirilmesini" talep etmiştir.
Davalı vekili, "müvekkilinin, basiretli bir tacir olarak gereken tüm özen ve itinayı göstererek bir çok mağaza ve restaurantla anlaştığını ancak küresel ekonomik krizden en çok perakende sektörünün etkilendiğini, bu kriz nedeniyle kiracıların bir kısmının kendi isteği ile ayrıldığını, bir kısmının da sözmeşmesinin müvekkili tarafından feshedildiğini, bu kiracılar yerine yeni kiracılar ile faaliyetin devam ettiğini, doluluk oranının % 94 olduğunu, müvekkilinin kiracılara yönelik hiçbir yazılı, sözlü taahhüdü veya vaadi olmadığını, davacının tacir olduğunu, basiretli davranması gerektiğini" beyanla "davanın reddini" savunmuştur.
Mahkemece, davanın kabulü ile aylık kira bedelinin metrekaresi 25 Euro üzerinden aylık 3.650 Euro'ya indirilmesine karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Hukukumuzda sözleşmeye bağlılık (Ahde Vefa-Pacta Sund Servanda) ve sözleşme serbestliği ilkeleri kabul edilmiştir. Bu ilkelere göre, sözleşme yapıldığı andaki gibi aynen uygulanmalıdır. Eş söyleyişle, sözleşme koşulları borçlu için sonradan ağırlaşmış, edimler dengesi sonradan çıkan olaylar nedeni ile değişmiş olsa bile, borçlu sözleşmedeki edimini aynen ifa etmelidir. Sözleşmeye bağlılık ilkesi, hukuki güvenlik, doğruluk, dürüstlük kuralının bir gereği olarak sözleşme hukukunun temel ilkesini oluşturmaktadır. Ancak bu ilke özel hukukun diğer ilkeleriyle sınırlandırılmıştır. Türk hukukunda da öteden beri MK.nun 2 ve 4. maddesinden de esinlenilerek, hem Clausula Rebus Sic Stantibus ilkesi, hem de İşlem Temelinin Çökmesi Kuramı uygulanmak suretiyle, uyarlanma davalarının görülebilir olduğu benimsenmiştir.
Yargıtay tarafından benimsenen ve sözleşmeye bağlılık ilkesinin istinasını oluşturan, uyarlama davası 6098 Sayılı TBK.nın yasalaştırılması sırasında da benimsenerek, 6098 Sayılı Yasanın 138. maddesinde “Aşırı İfa Güçlüğü” madde başlığı altında düzenlemiş, “ Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır. Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır.” hükmüne yer verilmiştir. İlgi maddenin gerekçesinde de “Bu yeni düzenleme, öğreti ve uygulamada sözleşmeye bağlılık (ahde vefa) ilkesinin istisnalarından biri olarak kabul edilen, "işlem temelinin çökmesi"ne ilişkindir. İmkânsızlık kavramından farklı olan aşırı ifa güçlüğüne dayanan uyarlama isteminin temeli, Türk Medenî Kanununun 2 nci maddesinde öngörülen dürüstlük kurallarıdır. Ancak, sözleşmenin değişen koşullara uyarlanması ya da dönme hakkının kullanılması, şu dört koşulun birlikte gerçekleşmesine bağlıdır.
a. Sözleşmenin yapıldığı sırada, taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkmış olmalıdır.
b. Bu durum borçludan kaynaklanmamış olmalıdır.
c. Bu durum, sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirmiş olmalıdır.
d. Borçlu, borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalıdır.
Maddeye göre, uyarlamanın bütün koşulları gerçekleşmişse borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteyebilir. Bunun mümkün olmaması hâlinde borçlu, sözleşmeden dönebilir; sürekli edimli sözleşmelerde ise kural olarak, fesih hakkını kullanır.” denilerek uygulama da kabul edilen uyarlama davasının yasa maddesi haline getirildiği belirtilmiştir.
Somut olayda, davaya dayanak yapılan 04/12/2007 tarihli, 10 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır.
Kira sözleşmesinde asgari kira bedeli 130 €/ay/m² olarak kararlaştırılmış olup taraflar arasında düzenlenen ek protokol ile 01/03/2009 tarihinden itibaren asgari kira bedeli 85 €/ay/ m² olarak yeniden belirlenmiştir.
Sözleşmenin 12.10. maddesinde "Alışveriş merkezindeki bazı işyerlerinin işletilmeden ve ne isim olursa olsun boş kalması halinde kiracı, kiralayana karşı hiçbir şikayette, hak ve alacak talebinde bulunamaz." ve 12.27.maddesinde "Kiralanan yerin iş yapması/yapmaması, iş potansiyelinin kiracının tasavvur ettiği ciroya ulaşamaması sebebiyle, kiracı tarafından kiralayana bir sorumluluk yüklenemez, bu sebeple akdin çekilmez olduğu iddiası ileri sürelemez." hükümleri yer almaktadır.
Mahkemece, her ne kadar "alışveriş merkezinde kuruluş aşamasındaki şartların değiştiği, sözleşme kuruluş aşamasında vaat edilen üst gelir grubuna yönelik alışveriş merkezi, moda merkezi yapıldığına ilişkin durumlarda değişiklik mevcut olduğu, davacı kiracı yönünden edimde dengesizlik yapıldığı, alışveriş merkezinin açılışındaki değerini kaybettiği, kiracının alışveriş merkezi müşteri portföyü alım değerlerinin düştüğü, taşınmaz yerin kullanım değerinin olumsuz anlamda değiştiği, değerin düştüğü" gerekçesiyle uyarlama talebinin kabulune karar verilmiş ise de; kira sözleşmesinde, davalı kiraya verenin alışveriş merkezinde yer alacak markalara yönelik bir taahhüdünün bulunmadığı, alışveriş merkezinin durumunda değişiklikler olabileceğinin tacir olan davacı yönünden öngörülebilir bir durum olduğu ayrıca tarafların 2009 yılında kira bedelini yeniden belirledikleri hususları birlikte değerlendirildiğinde, kira sözleşmesinde işlem temelinin çöktüğünden bahsedilemeyeceğinden bu nedenle mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması usul ve yasaya aykırı görülmüş, bu husus bozmayı gerektirmiştir.
3. HD. 21.02.2017 T. E: 261, K: 781
Tam metni için aşağıdaki bağlantıya tıklayınız.