Madde Listesi Madde 307 - c. Kira bedelinin indirilmesi
Madde No :
Kiracı tacirin, muayanehane olarak çalışma ruhsatının alınabilmesi için hangi özel koşulların sağlanması gerektiğini bilmesi gerektiği ve ticarethane olarak kullanacağı yeri tespit ederken bu koşulların mevcut olup olmadığını sözleşmenin başında öngörüp basiretle araştırması gerektiği- Kiracının binayla ilgili gerekli belgelere henüz sahip olmamışken sonrasında kiraya verene bırakacağını bildiği tadilatları tamamlayıp faaliyete başladıktan sonra bitimine az bir süre kala sözleşmeyi feshederek yaptığı harcamaların bedelini kiraya verenden talep etmesinin iyi niyet kuralı ve basiretli davranma ilkesi çerçevesinde haklı görülmediği- Aynı yerde bir kısım hekimlerin gereken raporları aldığı da gözetildiğinde kiraya verene daha ağır bir sorumluluk yüklemenin, sözleşmede açıkça muayenehane olarak çalışma ruhsatının alınamaması hâline ilişkin özel bir sorumluluk hükmü düzenlenmediğine göre, taraflar arasındaki edim dengesi ve hak ve nesafet ilkesine uygun düşmeyeceği-"Muayenehane ruhsatı almak kiracıya ait bir husus ise de kiraya verenin de bunu sağlamaya elverişli raporları vermesi gerektiği, bu raporlar mevcut olmadan kiracıdan kira sözleşmesine devam etmesinin beklenemeyeceği" şeklindeki görüşün HGK çoğunluğu tarafından benimsenmediği-
Tacir kiracının basiretli tacir gibi hareket etmesi gerektiği- Davacı-kiracı, davalının işyeri ruhsatı alacağını ispat edemediğinden,  işyerinin ruhsatının alınması yükümlülüğünün de davacı kiracıda olduğu- Davacının, kiralanan taşınmazın vasfını araştırması, ruhsat alıp alamayacağını tespit etmesi ve ondan sonra sözleşme yapması gerektiği- Davacının işyerinde ruhsat alamamasında davalı kiraya verenin kusuru bulunmadığından mahkemece; davanın reddine karar verilmesi gerekirken, baştan itibaren sözleşme geçersiz sayılarak kira iadesine karar verilmesinin hatalı olduğu-
Davalı kiraya veren, "kira sözleşmesinin imzalanması esnasında kiralananın riskli yapıda olduğunu bilmediğini ve riskli yapıdan kaynaklı 6306 s. Kanun şerhinin sözleşme başlangıcından iki yıl sonra konulduğu" belirtilerek davalının bir kusurunun bulunmadığına karar verilmiş ise de; kiralananın, sözleşme gereğince ve sözleşme süresi boyunca, kiranın başladığı tarihte, kullanılmaya elverişli hukuki ayıptan ari bir şekilde teslim borcu kiraya veren davalıya ait olduğu- Önemli aypılardan sayılan "riskli yapı" özelliği kiralananın teslimi sırasında mevcut olan ve yapı maliki tarafından bilinmesi gereken bir ayıp olduğundan, kiraya veren malikin taşınmazının hukuki ve fiili durumunu bilmediğini iddia etmesinin hayatın olağan akışına aykırı olup iyiniyet kulları ile bağdaşmayacağı ve davalı-kiraya verenin kusurlu olduğunun kabulü gerektiği- Mahkemece öncelikle; davacının maddi tazminat talepleri açıklattırılarak, tarafların buna ilişkin tüm delillerinin toplanması, sözleşme hükümlerinin de değerlendirilmesi suretiyle davacı kiracının kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu masraf bedellerinin kalan kira süresi ile orantılı olarak ve ayrıca mahrum kalınan kâr kaybını isteyebileceği gözetilip davacı kiracı tarafından yapılan imalatların nelerden ibaret olduğu ayrıntılı ve tereddüte yer vermeyecek şekilde tek tek tespit edilip, hangilerinin zorunlu ve faydalı masraflar, hangilerinin lüks masraflar olduğunun belirlenmesi, belirlenen zorunlu ve faydalı masraf kalemlerinin imalat tarihi itibariyle yıpranma payı düşülmüş bedellerinin, kalan kira süresi ile orantılı olarak hesaplanması ve ayrıca kiracının aynı niteliklerde bir taşınmazı kiralaması için gereken makul süre tespit edilerek bu süre kadar mahrum kalınan kârın belirlenmesi gerektiği-
Taraflar arasında imzalanan ve ihtilaf konusu olmayan kira sözleşmesinde kiracı tarafından taşınmaza yapılan masrafların kira bedelinden mahsup edilebileceği kararlaştırılmış olduğunu göre, taşınmaz fiilen tahliye edilmemiş olsa dahi davacının talebinin haklı olduğunun kabulü gerekeceği, bu durumda mahkemece; uzman bilirkişi marifetiyle yerinde inceleme yaptırılarak taşınmaza yapılan zorunlu ve faydalı masrafların değerinin tespit edilmek suretiyle ve tespit edilen her bir masraf kalemi hakkında sözleşme hükümleri de değerlendirilerek ayrıntılı denetime elverişli bilirkişi raporu düzenlenerek sonucuna göre karar verilmesi gerekeceği- Mahkemece öncelikle taraflar arasındaki yazışmalar da değerlendirilmek suretiyle, mahallinde yeniden keşif yapılarak, kira sözleşmesinde kiraya verilen alan ile davacının halen kullanmakta olduğu alanın açık ve tereddüde yer bırakmayacak şekilde tespit edilerek, kullanılan alanın kiralanan alandan daha az olduğunun tespit edilmesi halinde TBK’nun 307. maddesi gereği ayıpla orantılı olarak indirim yapılarak sonucuna göre karar verilmesi gerekeceği-
Ödenen kira bedelinin iadesi, kira bedelinden indirim ve tazminat istemlerine ilişkin davada; mahkemece kiralanan ayıplı bir şekilde teslim edildiğine göre TBK.'un 307. maddesine göre değerlendirme yapılarak kira bedelinden ayıpla orantılı bir şekilde indirime gidilmesi gerektiği-
Kiralananın ayıplı teslimi nedeniyle kira bedelinin indirilmesi, ayıbın giderilmesi istemine ilişkin davada, kiranın başlangıcı olan 30.04.2013 tarihi ile indirildiği tarih olan 22.11.2013 tarihleri arasındaki istem için dava reddedildiğinden bu tarihler arası aylık kira tespit edilerek bunun üzerinden davalı yararına vekalet ücreti takdiri gerektiği-
Kiralananda mevcut olan ya da sonradan ortaya çıkan ayıplar kiraya verenin tekeffülü altında olmasına karşın TBK.'da sayılan seçimlik haklarda kiracının geriye dönük olarak tazminat talep hakkı bulunmadığından davanın reddi gerektiği-
Kira sözleşmesinin feshinden sonra kira bedelinin indirilmesinin talep edilemeyeceği- Bilirkişi tarafından gece konaklaması yapılamadığı için kira bedelinin indirilmesi gerektiğine dayalı olarak hesap yapılmış ise de; davacı tarafından gece konaklamasının yapılmasının engellendiğine ilişkin bir iddia ve bu hususta bir delil de sunulmadığından davanın reddi gerektiği- Davalı idare ile davacı şirket yetkilileri arasında düzenlenen kiralananın teslimine ilişkin protokolde, taşınmazdaki eksikler belirlendikten sonra, bu eksiklerin tamamlanması için davacı şirkete 15 günlük süre verildiği, bunların tamamlanması durumunda depozito bedelinden karşılanacağının belirtildiği görüldüğünden yapılan bu protokol dikkate alınarak depozito bedelinin iade edilip edilemeyeceğinin tartışılmadan yazılı şekilde karar verilmesinin doğru olmadığı-
Taşınmazın iskan ruhsatı alınmadan kiraya verilmesinin hukuki ayıp teşkil ettiği, Borçlar Kanununun 250.maddesi hükmü uyarınca ayıbın giderilmesi için kiralayana uygun bir süre tanınmadan, doğrudan kira sözleşmesinin fesih hakkının kullanılması, haklı fesih nedeni olarak kabul edilemeyeceği, kiracının, kira süresi sona ermeden kira sözleşmesini tek taraflı olarak feshederek kiralananı tahliye etmesi durumunda kira süresinin sonuna kadar kira parasından sorumlu olduğu, bununla birlikte kiralayanın, bu yerin yeniden kiralanması konusunda gayret göstermesi, böylece zararın artmasını önlemesi için kendisine düşen görevi yapması gerektiği. bu durumda kiraya verenin zararı tahliye tarihinden kiralananın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği tarihe kadar boş kaldığı süreye ilişkin kira bedelinden ibaret olduğu-
  • kayıt gösteriliyor