Ülkemiz koşullarında ipoteğin paraya çevrilmesi sürecinde, taşınmazın satışına ilişkin ihalenin feshi talepleri, bu taleplerin görüşüldüğü mahkeme sürecinin uzun olması nedeniyle ipoteklerin paraya çevrilme sürecini uzatmakta ve alacaklıların zarara uğramasına neden olmaktadır. Bu nedenle, ihalenin feshi taleplerinde geçerli olan para cezası oranı artırılarak, bu tür taleplerin kötü niyetli olarak kullanılmasının önlenmesi amaçlanmaktadır.

Madde ile ihale kesinleşinceye kadar taşınmazın muhafaza ve idare şeklinin icra dairesi tarafından kararlaştırılacağı belirtilmiş, ayrıca ihaleye iştirak edenlerin şikâyet yoluyla ihalenin feshini isteyebilmeleri için yurt içinde adres göstermeleri zorunluluğu getirilmek suretiyle kötü niyetli fesih taleplerinin önlenmesi amaçlanmıştır. İhalenin feshi talebinin reddine karar verilmesi hâlinde, tetkik merciinin talep sahibi feshi istenilen ihale bedelinin yüzde onu oranında para cezasına mahkûm etmesi, ancak işin esasına girilmemesi nedeniyle talebin reddi hâlinde para cezasına hükmedilmemesi esasına yer verilmiştir. Yeni hükümle, «ihalenin feshi talebinin reddi hâlinde para cezasına hükmedilmesi» esasının yasal düzenlemeye kavuştuğu 1988 yılını izleyen yıllarda Yargıtayın «ihalenin feshi talebinin husumet, sıfat yokluğu, süre aşımı gibi nedenlerle reddine karar verilmesi hâlinde davacı aleyhine para cezasına hükmedilmemesi gerekeceği» şeklindeki uygulaması bu suretle açık bir yasal düzenlemeye kavuşturulmuştur.

Ayrıca, maddeyle ihalenin feshinin talep edilmiş olması hâlinde bile satış bedelinin nakden yatırılması zorunluluğu getirilmek suretiyle bu taleplerin kötü niyetle yapılmasının önlenmesi amaçlanmıştır. Satış bedeli, ihalenin feshi davası süresince icra dairesi tarafından nemalandırılacağından, eski uygulamadaki olumsuz sonuçlar da giderilmeye çalışılmıştır. İhalenin feshi talebinin kabulü halinde, nemalandırılmış bu satış bedeli, ihale alıcısına; reddi hâlinde ise alacaklıya ödenecektir.

Kötü niyetli ve muvazaalı olarak ihalenin feshi istenildikten sonra banka teminat mektubu karşılığında ihale bedelini ödemek zorunluluğunun işlemez hale gelmesi ve ihalenin feshi talebinden vazgeçmek suretiyle ihale tarihindeki bedeli ödemeyerek haksız kazanç sağlanması nedeniyle İcra ve İflâs Kanununun 134 üncü maddesinin son fıkrası hükmünün yürürlükten kaldırılması .... amaçlanmıştır.

«Bu maddede yapılan tadilatın sebepleri 134 ve 134 a maddelerinin müşterek gerekçesiyle arz edilecektir.

Bu maddede yapılan tadilat icra satışlarının mümkün mertebe kısa zamanda mukadderatının belirtilmesine matuf bulunmuştur. Bu maksatla BK 226. maddesinde ‘ihaleye fesat karıştırılması’ gibi haller de dahil olmak üzere ihalenin feshini icabettiren sebeplerin şikayet müddeti içinde serdedilmesi lüzumu ifade edilmiştir. Saniyen satılan malın esaslı vasıflarındaki hataya ve ihaledeki fesada ıttıla tarihi bu babtaki şikayete başlangıç sayılmış ise de, Federal Mahkemenin kabulü veçhile, ihalenin üzerinden bir yıl geçtikten sonra artık şikayetin dinlenmeyeceği, hükmü vaaz olunmuştur.

Bundan başka ihalenin feshini talep edecek alakalı, vaki yolsuzluktan dolayı kendi menfaatlerinin muhtemel olduğunu isbata mecbur tutulmuştur. Mesela rağbeti artırmaya matuf bir kanun hükmünün ihlalinde borçlu için şikayette menfaat varsa da alıcı için böyle bir hal yoktur.

Nihayet ihalenin, şikayet yolu ile feshi istenmesi halinde, müşterinin parasının günlerce ve hatta aylarca icra veznesinde âtıl kalmasından ötürü tatbikatta duyulan şikayetlere nihayet vermek için, ihale bedeli karşılığında her dört senede bir Adalet Bakanlığınca cins ve nev’i ilan edilecek esham ve tahvilat yatırmak suretiyle müşterinin borcunu muvakkaten yerine getirmesi esası kabul edilmiş ve bu hususa müteferrik olan noktalar 134. maddede tanzim konusu yapılmıştır.

134a maddesinde sevk edilen hüküm hissedarlara satış ilanının tebliğ edilmemiş olmasının mahzurlarını haddi asgariye indirmeye matuftur.»

«Gayrimenkulle ve üzerindeki haklarla hiç bir ilgisi bulunmayan, ihaleye iştirak etmeyen bazı kimseler art düşüncelerle binbeşyüz lira harç ödemekle ihalenin feshini şikayet ederek, ihalenin kesinleşmesine, alacaklının alacağına, alıcının aldığı mala sahip olmasına aylarca ve hatta yıllarca engel olmaktadırlar. İhalenin şikayet yolu ile feshini talep edecek kimseler, o gayrimenkul ve satış ile ilgili kimselerle sınırlanmakta ve ‘satış değerinin yüzde onu kadar teminat yatırma zorunluluğu’ getirilmektedir.

Ayrıca, ihalenin feshi talebi üzerine, ‘tetkik merciinin, talep tarihinden itibaren yirmi gün içinde duruşma yapacağı ve taraflar gelmeseler bile gerekli kararı vereceği’ hükmü de maddeye eklenerek ihalenin feshi talebinin çok kısa sürede karara bağlanabilmesi ve takibin süratle sonuçlandırılması mümkün hale getirilmektedir.»

«...İhalenin feshi davası açılabilmesi için ‘gayrimenkulün satış değerinin yüzde onu nispetinde teminat yatırmayı’ öngörmektedir. Teminat yatırmanın dava hakkını zedeleyici olduğu düşünülmüş ancak, davayı kaybeden tarafa kanunun genel sistematiği içinde ve ona uygun olarak yüzde on para cezası verilmesi, daha yerinde mütalaa edilerek, madde bu anlayış içinde yeniden düzenlenmiştir.»

«Tasarının bu maddesi bilhassa tatbikatçıların itirazına uğramış ve bu itirazlar kısmen haklı bulunarak, madde yeniden kaleme alınmıştır.

Birinci fıkra kanundaki birinci fıkranın aynıdır.

İhalenin kısa bir zamanda kesinleşmesi, daha doğrusu buna karşı olan şikayet müddetini hemen başlatabilmek için, ihalenin yapıldığının bütün ilgililere tebliğ mecburiyeti konulmuştur.

Bu Tebligat Kanunu hükümlerine göre adresi belli olmayan ilgililere ise ilanen tebligat yapılmakla yetinilecektir. Arttırmaya fiilen katılmış olan kimseler ihaleyi bildiklerinden, onlara ayrıca tebligat yapılmasına lüzum görülmemiş ve onlar için şikayet müddetinin ihale tarihinden itibaren başlayacağı öngörülmüştür.

İhalenin feshi hakkındaki şikayet müddeti genel hükümlerden farklı ve fakat BK. 226 m.sine paralel olarak on gün kabul edilmiştir. Bunun için yedi günlük müddet az bulunmuştur. Böylece, ihale kararı kısa bir zaman sonra kesinleşebilecek, ihaleden senelerce sonra ihalenin feshi istenemeyecektir. Bu ise, icradaki gayrimenkul satışlarına rağbeti artıracağı gibi, alacaklıyı da tezelden parasına kavuşturacaktır.

İhale kararı kesinleşmeden, ihale bedeli alacaklılara verildiğinden sonradan ihale feshedilince alıcının elinden hem gayrimenkul geri alınmakla hem de verdiği para kendisine geriye ödenmemekte, alıcı bu parayı geri alabilmek için alacaklıları ayrı ayrı takip mecburiyetinde kalmakta ve bu sebeple de icra satışlarına rağbet bir hayli az olmaktadır. Buna mani olmak için, ‘ihale kesinleşmedikçe, ihale bedelinin alacaklılara verilemeyeceği’ hükme bağlanmıştır. Bundan başka, alıcı ihale bedelini henüz ödemeden (mesela kendisine mehil verilmiş) ihalenin feshi istenmişse, alıcıyı neticesi belli olmayan bir ihale için şimdiden bedeli ödemek mecburiyetinde tutmak âdil görülmemiş, alıcının ihale bedelini ödeyecek yerde, bu bedeli karşılayacak bir banka kefaleti gösterebilmesine müsaade olunmuştur. Alıcı, şikayetten önce ihale bedelini ödemiş ise, bir banka kefaleti karşılığında ödediği parayı geri alabilecektir. Neticede ihale feshedilince alıcının gösterdiği banka kefaleti son bulacaktır. İhale kararı tasdik edilir ve ihale kesinleşirse, bu defa alıcıya ihale bedelini ödemesi için münasip bir mehil verilecek, ödemezse bedel kefili olan bankadan tahsil edilecektir. Böylece banka kefaletinden başka bir teminata müsaade etmemek suretiyle, teminatın paraya çevrilmesi ve bu yetmezse gayrimenkulün yeniden satışa arz edilmesi gibi muamelelere mani olmak gayesi güdülmüştür.»