Yukarıda tarih ve numarası yazılı Bölge Adliye Mahkemesince verilen kararın müddeti içinde temyizen tetkiki alacaklı ile ihale alıcısı tarafından istenmesi üzerine bu işle ilgili dosya daireye gönderilmiş olup, dava dosyası için Tetkik Hâkimi ... tarafından düzenlenen rapor dinlendikten ve dosya içerisindeki tüm belgeler okunup incelendikten sonra işin gereği görüşülüp düşünüldü :
Şikayetçi 3 kişi icra mahkemesine başvurusunda, sair fesih nedenlerinin yanı sıra, ihalesi yapılan taşınmaza ilişkin olarak açtığı tapu iptali ve tescil davasının kabulüne ilişkin mahkeme kararının, ihale tarihi olan 16/09/2019 tarihinden önce 23/10/2018 tarihinde kesinleştiğini ve dolayısıyla taşınmazın mülkiyetinin tescilden önce uhdesine geçtiğini belirterek ihalenin feshi talebinde bulunduğu, mahkemece istemin reddine karar verildiği, ilk derece mahkemesi kararına karşı istinaf yoluna başvurması üzerine, Bölge Adliye Mahkemesi'nce istinaf isteminin kabulüne, ilk derece mahkemesi kararı kaldırılarak şikayetin kabulüyle ihalenin feshine karar verildiği, alacaklı ve ihale alıcısının temyiz talebinde bulunduğu görülmektedir.
4721 sayılı TMK'nun 705. maddesinde; "Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması tescille olur. Miras, mahkeme kararı, cebri icra, işgal, kamulaştırma halleri ile kanunda öngörülen diğer hallerde, mülkiyet tescilden önce kazanılır. Ancak, bu hallerde malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır" hükmü yer almaktadır.
İhalenin feshi istemi bir çeşit şikâyet olduğu hâlde İİK'nın 134. maddesi ihalenin sonucunu, kimlerin ihalenin feshini isteyebileceğini, ihalenin feshi sebeplerini ayrıntılı olarak düzenlemiştir. Aynı maddenin 7. fıkrasına göre cebri icra yolu ile yapılan satışların feshi şikâyet yolu ile icra mahkemelerinden istenebilir. Anılan fıkra hükmüne göre ihalenin feshinin istenebilmesi için ilgili olması ve bu ilgilinin yolsuzluk neticesinde kendi menfaatlerinin ihlal edildiğini ispat etmesi gerekir. Ancak her hukuki yararı olan değil, hukuki yararı olanlar içerisinde "ilgili" konumda bulunan kişilerin şikâyet yolu ile ihalenin feshi hakkı olduğunu düzenlemiştir.
İİK'nın 134. maddesinin 2. fıkrası hükmünde ihalenin feshini isteyebilecek olanlar sınırlı (tahdidî) olarak sayılmıştır. Bu hükme göre “İhalenin feshini, Borçlar Kanunu’nun 226. maddesinde yazılı sebepler de dahil olmak üzere yalnız satış isteyen alacaklı, borçlu, tapu sicilindeki ilgililer ve pey sürmek suretiyle ihaleye iştirak edenler, yurt içinde bir adres göstermek koşuluyla icra mahkemesinden şikayet yolu ile ihale tarihinden itibaren 7 gün içinde isteyebilirler”. Anılan hükme göre "tapu sicilindeki ilgililer" de hukuki yararları olmak kaydı ile ihalenin feshi şikâyetinde bulunabilirler. Ancak tapu sicilindeki ilgililerden tapu sicil kaydında yazılı olan ve tapu sicil kaydının incelenmesi ile görülebilen kişiler anlaşılmalıdır. Tapu sicilindeki ilgililere örnek olarak ipotek alacaklıları, irtifak hakkı sahipleri, haciz alacaklıları, paylı mülkiyet satışında taşınmazın diğer paydaşları, tapu siciline şerh verilmiş ön alım, alım ve geri alım hakkı sahipleri ile tapu siciline şerh verilmiş olan taşınmaz satış vaadi alacaklısı cebri satışı da önleyecek şekilde lehine ihtiyati tedbir kararı almış olan kişiler verilebilir. "Tapu sicilindeki ilgililer" kapsamına tapu sicilinde tescil edilmemiş mülkiyet veya sınırlı ayni hak sahipleri girmez ve yorum yolu ile de tapu sicilindeki ilgililer kavramı genişletilemez.
İhale öncesinde tapuya tescil yapılmadan kesinleşmiş mahkeme kararı ile TMK'nın 705. maddesi uyarınca taşınmaz mülkiyetini kazanan kişi İİK'nın 134. maddesinin 2. fıkrasında belirtilen" tapu sicilindeki ilgili" konumunda olmadığından ihalenin feshini isteme hakkı yoktur. Ancak bu kişi TMK'nın 705. maddesi uyarınca mülkiyet hakkına sahip olduğundan maddi hukuktan kaynaklanan bu hakkına dayanarak genel mahkemelerde TMK'nın 1025. maddesine göre yolsuz tescil hukuksal nedenine dayanarak genel mahkemelerde tapu iptali ve tescil davası açabilirler.
TMK'nın 705. maddesinin 2. fıkrası mahkeme kararı ile tescilden önce taşınmazın mülkiyetini kazanan yeni malikin tasarruf işlemleri yapabilmesini mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlamıştır.
Somut olayda, şikayetçi üçüncü kişinin, ihaleye konu taşınmaz hakkında açmış olduğu tapu iptali ve tescil davasında, şikayetçi lehine karar verildiği görülmektedir. Dolayısıyla, şikayetçinin, mahcuz taşınmazın kendisine ait olduğunu iddia ederek icra mahkemesine başvurmasında hukuki yararı bulunmakta ise de şikâyetçinin İİK'nın 134. maddesinin 2. fıkrasına göre ilgili olup olmadığının resen değerlendirilmesi gerekmektedir.
Her ne kadar bölge adliye mahkemesince şikayet eden ... tapu sicilindeki ilgili kabul edilmiş ve ihaleye konu taşınmazın tapu kaydında şikâyetçi lehine Asliye Hukuk Mahkemesi tarafından ihtiyati tedbir şerhi konulmuş ise de; söz konusu ihtiyati tedbir kararı cebri satışı engellemeyeceğinden lehine ihtiyati tedbir şerhi verilmiş olması şikâyetçiyi İİK'nın 134 maddesinin 2. fıkrasında yazılı ilgili konumuna sokmaz.
Bu durumda mahkemece, şikayetçinin ihalenin feshi isteminin aktif husumet yokluğu nedeniyle reddine karar verilmesi gerekirken, istemin kabulü ile ihalenin feshi yönünde hüküm tesisi isabetsizdir.
SONUÇ : Alacaklı ve ihale alıcısının temyiz itirazlarının kabulü ile, İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 23. Hukuk Dairesi’nin 09/07/2020 tarih ve 2020/98 E. - 2020/1190 K. sayılı istinaf talebinin kabulüne ilişkin kararının yukarıda yazılı nedenlerle 5311 sayılı Kanun ile değişik İİK’nun 364/2.maddesi göndermesiyle uygulanması gereken 6100 sayılı HMK’nun 373/2. maddesi uyarınca BOZULMASINA, peşin alınan harcın istek halinde iadesine, dosyanın kararı veren Bölge Adliye Mahkemesi’ne gönderilmesine, 19/10/2020 gününde oy birliğiyle karar verildi.