İhale Alıcısına Karşı Açılan (Yolsuz Tescile Dayalı) Tapu İptal-Tescil Davası ve İpoteğin Kaldırılması İstemi-

Kötü niyet iddiasının def'i değil "itiraz" olduğu, iddia ve müdafaanın genişletilmesi yasağına tabii olmaksızın her zaman ileri sürülebileceği ve mahkemece kendiliğinden (resen) nazara alınacağı- Somut olayda taşınmazın temellük edildikten sonra davalı tarafından kullanılmadığı, taşınmazın işhanı olduğu tartışmasız olup, bu denli iyi gelir getirecek nitelikteki yerin uzun yıllar boş tutulmasının hayatın olağan akışına aykırı olduğu- Yolsuz tescile dayalı tapu iptal-tescil ve ipoteğin kaldırılması isteklerine ilişkin davada, davacılar, "alacaklı olduğunu iddia eden bir kişi tarafından mirasbırakan aleyhine, ancak doğrudan vekil hasım gösterilerek yüksek meblağı bir ilamsız icra takibi yapıldığını, aynı tarihte avukat tarafından borç kabul edilerek, sürelerden feragat suretiyle takibin kesinleştirildiğini ve muris adına kayıtlı taşınmazın ihalesi sonucu, taşınmazın alacaklı tarafından alacağa mahsuben satın alındığını, onun da taşınmazı  diğer davalıya devrettiğini, aynı tarihte bir banka lehine 1.000.000 USD bedelle ipotek tesis edildiğini, bahse konu takibin mirasbırakanın ehliyetsizliği gerekçesiyle iptal edildiğini ileri sürerek dava konusu taşınmazın tapu kaydının iptali ile davacılar adına tescili ve ipoteğin fekkine karar verilmesini istemiş olup keşfe gidilmek suretiyle davalıya devir tarihinde taşınmazın gerçek değerinin saptanması, taşınmazın tespit edilen gerçek değerinin ödenip ödenmediği üzerinde durulması, davacı ile davalıların iş yeri ve ikametlerinin birbirine yakın olduğu hususun incelenmesi, son kayıt maliki davalının iyiniyetli olup olmadığının dinlenen tanıklar yeniden dinlenmek suretiyle açıklığa kavuşturulması gerektiği- Eksik araştırma ile yetinilerek "kayıt malikinin iyiniyetli" ve "ipoteğin gerçek olduğu" gerekçesiyle davanın reddine karar verilmesinin isabetsiz olduğu-

...Davacılar, ..... 2. İcra Müdürlüğünün 2001/.... Esas sayılı dosyasıyla alacaklı olduğunu iddia eden A. Ö. tarafından mirasbırakan M. Ş. K. aleyhine, ancak doğrudan vekil Av. Ü. G. hasım gösterilerek 600.000,00TL'lik 02.10.2001 tarihli ilamsız icra takibi yapıldığını, aynı tarihte avukat tarafından borç kabul edilerek, sürelerden feragat suretiyle takibin kesinleştirildiğini ve M. Ş. K. adına kayıtlı 415 ada 3 parsel sayılı taşınmaza haciz konulduğunu, ...1. İcra Müdürlüğünün 2002/435 Talimat sayılı dosyasından yapılan ihale sonucu 20.03.2003 tarihinde taşınmazın A. Ö. tarafından alacağa mahsuben satın alındığını, onun da taşınmazı davalı H.’ye devrettiğini, aynı tarihte ...bank A.Ş. lehine 1.000.000USD bedelle ipotek tesis edildiğini, bahse konu takibin mirasbırakanın ehliyetsizliği gerekçesiyle iptal edildiğini ileri sürerek dava konusu taşınmazın tapu kaydının iptali ile davacılar adına tescili ve ipoteğin fekkine karar verilmesini istemişlerdir....

....Hukukumuzda, diğer çağdaş hukuk sistemlerinde olduğu gibi kişilerin huzur ve güven içerisinde alış verişte bulunmaları satın aldıkları şeylerin ilerde kendilerinden alınabileceği endişelerini taşımamaları, dolayısıyla toplum düzenini sağlamak düşüncesiyle, alan kişinin iyi niyetinin korunması ilkesi kabul edilmiştir. Bu amaçla 4721 s. Türk Medeni Kanununun (TMK) 2. maddesinin genel hükmü yanında menkul mallarda 988 ve 989., tapulu taşınmazların el değiştirmesinde ise 1023. maddesinin özel hükümleri getirilmiştir. 

Öte yandan, bir devleti oluşturan unsurlardan biri insan unsuru ise bunun kadar önemli olan ötekisi topraktır. İşte bu nedenle Devlet, nüfus sicilleri gibi tapu sicillerinin de tutulmasını üstlenmiş, bunların aleniliğini (herkese açık olmasını) sağlamış, iyi ve doğru tutulmamasından doğan sorumluluğu kabul etmiş, değinilen tüm bu sebeplerin doğal sonucu olarak da tapuya itimat edip, taşınmaz mal edinen kişinin iyiniyetini korumak zorunluluğunu duymuştur. Belirtilen ilke TMK'nin 1023. maddesinde aynen "tapu kütüğündeki sicile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan 3 ncü kişinin bu kazanımı korunur" şeklinde yer almış, aynı ilke tamamlayıcı madde niteliğindeki 1024.maddenin 1. fıkrasına göre "Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise bunu bilen veya bilmesi gereken 3 ncü kişi bu tescile dayanamaz" biçiminde öngörülmüştür.

Ne var ki; tapulu taşınmazların intikallerinde, huzur ve güveni koruma, toplum düzenini sağlama uğruna, tapu kaydında ismi geçmeyen ama asıl malik olanın hakkı feda edildiğinden iktisapta bulunan kişinin, iyi niyetli olup olmadığının tam olarak tespiti büyük önem taşımaktadır. Gerçekten bir yanda tapu sicilinin doğruluğuna inanarak iktisapta bulunduğunu ileri süren kimse diğer yanda ise kendisi için maddi, hatta bazı hallerde manevi büyük değer taşıyan ayni hakkını yitirme tehlikesi ile karşı karşıya kalan önceki malik bulunmaktadır. 

Bu nedenle, yüzeysel ve şekilci bir araştırma ve yaklaşımın büyük mağduriyetlere yol açacağı, kişilerin Devlete ve adalete olan güven ve saygısını sarsacağı ve yasa koyucunun amacının ilk bakışta, şeklen iyiniyetli gözükeni değil, gerçekten iyiniyetli olan kişiyi korumak olduğu hususlarının daima göz önünde tutulması, bu yönde tüm delillerin toplanıp derinliğine irdelenmesi ve değerlendirilmesi gerekmektedir. 

Nitekim bu görüşten hareketle, "kötü niyet iddiasının def'i değil itiraz olduğu, iddia ve müdafaanın genişletilmesi yasağına tabii olmaksızın her zaman ileri sürülebileceği ve mahkemece kendiliğinden (resen) nazara alınacağı” ilkeleri 8.11.1991 tarih l990/4 esas l99l/3 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında kabul edilmiş, bilimsel görüşlerde aynı doğrultuda gelişmiştir. 

Somut olaya gelince, taşınmazın temellük edildikten sonra davalı H. tarafından kullanılmadığı, taşınmazın işhanı olduğu tartışmasız olup, bu denli iyi gelir getirecek nitelikteki yerin uzun yıllar boş tutulmasının hayatın olağan akışına aykırı olduğu açıktır.

Öte yandan, keşfe gidilmek suretiyle davalı H.’ye devir tarihinde taşınmazın gerçek değerinin saptanması, taşınmazın tespit edilen gerçek değerinin H. tarafından ödenip ödenmediği üzerinde durulması, davacı ile davalıların iş yeri ve ikametlerinin birbirine yakın olduğu bildirilmekle bu hususun da incelenmesi gerektiği kuşkusuzdur.

Hal böyle olunca, yerinde keşif yapılarak 24.09.2008 tarihinde taşınmazın gerçek değerinin tespit edilmesi yukarıda açıklanan somut olgularda gözetilerek son kayıt maliki davalı H.’nin iyiniyetli olup olmadığının dinlenen tanıklar yeniden dinlenmek suretiyle açıklığa kavuşturulması tüm deliller ve yukarıda belirtilen ilkeler çerçevesinde değerlendirilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik araştırma ile yetinilerek yazılı biçimde hüküm kurulması isabetsizdir..."

1 HD. 07.03.2018 T. E: 2016/7463, K: 2029

Ayrıntılı görüntülemek için tıklayın