"...Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; dava konusu olayda “ayıplı ifa” mı, yoksa “eksik ifa”nın mı söz konusu olduğu; buradan varılacak sonuca göre de, satıcının sorumluluğuna gidebilmek için, ayıp ihbarına gerek olup olmadığı, gerek varsa süresinde ayıp ihbarı yapılıp yapılmadığı ve uygulanacak zamanaşımı süresinin dolup dolmadığı noktalarında toplanmaktadır.

Hâl böyle olunca uyuşmazlığın çözüme kavuşturulmasında öncelikle “eksik ifa” ve “ayıplı ifa” kavramlarının açıklanması faydalı olacaktır.

Ayıplı ifa ile eksik ifa birbirinden farklı kavramlar ise de her iki kavram da temelinde tarafların hukuki ilişki ile yükümlendikleri edimlerini gerek kanun gerekse sözleşme ile öngörülen şartlara uygun, başka bir anlatımla gereği gibi ifa etmemeleri ile ilgilidir.

Başka bir deyişle, sözleşmeye aykırı mal teslimi her zaman ayıplı bir malın verilmesi anlamına gelmez. Eksik ifa da bu anlamda sözleşmeye aykırı mal teslimi anlamını taşır.

Ancak eksik ifa sözleşmede kararlaştırılmış olan ya da dürüstlük kuralı gereğince yapılması gereken işlerin bir kısmının hiç yapılmamış olması hâlinde söz konusu olur. 

Ayıplı ifadan söz edilebilmesi için ise sözleşme ile kararlaştırılan malın o malda bulunduğu belirtilen niteliklerin veya çeşidi yahut vasfı gereği malın taşıması gereken özelliklerinin mevcut olmaması gerekir.

Kanun ya da sözleşmede öngörülen unsurlardan birinin veya birkaçının eksikliği ya da olmaması gereken vasıfların olması olarak tanımlanabilen "ayıp"; maddi, hukuki ya da ekonomik eksiklik şeklinde ortaya çıkabilir.

Maddi ayıp, malın yırtık veya lekeli olması gibi bir malda madden hata bulunması; hukuki ayıp, malın kullanımının üzerinde takyitler bulunması gibi nedenlerle hukuken sınırlandırılması iken ekonomik ayıp malın iktisadi vasıflarında eksiklik olmasıdır.

"Ayıp" kavramı ile ilgili olarak somut uyuşmazlıkta yürürlük tarihi itibari ile uygulanması gereken 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 194’üncü maddesi; 

“Bayi müşteriye karşı mebiin zikir ve vadettiği vasıflarını mütekeffil olduğu gibi maddi veya hukuki bir sebeple kıymetini veya maksut olan menfaatini izale veya ehemmiyetli bir suretle tenkis eden ayıplardan salim bulunmasını da mütekeffildir. 

Bayi, bu ayıpların mevcudiyetini bilmese bile onlardan mesuldür.” düzenlemesini içermektedir. Buna göre bir maldaki ayıp; satıcının zikir ve vaat ettiği vasıflarda veya niteliği gereği malda bulunması gereken lüzumlu vasıflarda eksiklik olmak üzere iki türde ortaya çıkabilecektir. 

Tüketici hukukunda ayıba ilişkin düzenleme ise uyuşmazlığın ortaya çıktığı tarihte yürürlükte bulunan 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un 4’üncü maddesinde yer almaktadır. 
Anılan maddenin birinci fıkrasında; “Ambalajında, etiketinde, tanıtma ve kullanma kılavuzunda yer alan veya satıcı tarafından vaat edilen veya standardında tespit edilen nitelik ve/veya niceliğine aykırı olan ya da tahsis veya kullanım amacı bakımından değerini veya tüketicinin ondan beklediği faydaları azaltan veya ortadan kaldıran maddi, hukuki veya ekonomik eksiklikler içeren mal veya hizmetler, ayıplı mal veya ayıplı hizmet olarak kabul edilir.” denilmekte; devam eden fıkralarda ise buna ilişkin biçimsel koşullar sayılmaktadır. 

Görüldüğü üzere; Borçlar Kanunu’ndaki "ayıp" kavramı ile yukarıda açıklanan 4077 sayılı Kanun’un 4’üncü maddesinde yer alan "ayıp" kavramları birbiri ile örtüşmektedir. 

4077 sayılı Kanun uygulamasında ayıplı maldan sorumluluk, borçlar hukukunun yalnızca satıcıyı muhatap gösteren düzenlemelerinden daha geniş kapsamlı tutulmuştur. Anılan Kanun’un 4’üncü maddesinin üçüncü bendine göre ayıplı mal teslim edilmesi hâlinde ayıplı maldan ve tüketicinin sahip olduğu seçimlik haklardan satıcı ile birlikte imalatçı-üretici, satıcı, bayi, acente, ithalatçı ve 10’uncu maddenin beşinci fıkrasına göre kredi veren ayıplı maldan ve tüketicinin bu maddede yer alan seçimlik haklarından dolayı müteselsilen sorumludur.

Bununla birlikte ayıpla ilgili seçimlik hakların kullanılması genel zamanaşımı (BK. 125) süresinden farklı düzenlendiği gibi tüketiciye ayıbın satıcıya bildirilmesi külfetini yüklemiştir.

Buna göre; satılan maldaki ayıp açık ayıp niteliğinde, 4077 sayılı Kanun’un 4’üncü maddesi uyarınca malın teslim tarihinden itibaren otuz gün içinde; gizli ayıp niteliğinde ise, dava zamanaşımı süresi içinde ve ayıp ortaya çıktıktan sonra derhal (dürüstlük kuralına uygun olan en kısa sürede), ihbar edilmesi; ayıbın açık mı, yoksa gizli mi olduğunun tayininde ise, ortalama bir tüketicinin bilgisinin dikkate alınması gerekmektedir. 

Eğer ayıp ağır kusur veya hile ile gizlenmişse, zamanaşımı süresinden yararlanılamayacağından, açılan davanın süresinde olduğunun kabulü ile sonuca varılacaktır. 

Aynı maddenin dördüncü bendinde ise konut satışları yönünden zamanaşımı süresi beş yıl olarak öngörülmüştür. 

Bu açıklamalar ışığında somut olay ele alındığında:

Davacılar, “S... O...kent” adıyla bilinen projede yer alan daireyi davalı TOKİ adına vekaleten davalı S... A.Ş.’den “Taşınmaz Satış Sözleşmesi” ile satın almış; satın aldığı bağımsız bölüm davacıya teslim edilmiştir. Davacının dava dilekçesinde tanımladığı hususların satın aldığı bağımsız bölümün ekonomik değerini düşüren açık ayıp mahiyetinde olduğu, davalıların da bu ayıbı gizlemek için herhangi bir hileye başvurmadıkları, davacının bu ayıplardan bağımsız bölümü satın aldığı tarihte kolayca bilgi sahibi olabileceği kuşkusuzdur.

Ne var ki davacılar 4077 sayılı Kanun’un 4’üncü maddesi gereğince davalılara ayıp ihbarında bulunmamıştır.
 
Hâl böyle olunca; yerel mahkemece, gerekçeli kararda davacılardan yalnızca birinin isminin gösterilmesinin mahallinde her zaman giderilmesi mümkün maddi hata teşkil ettiği de göz önünde tutulduğunda, davacıların konutu teslim aldıktan sonra yasal süresi içerisinde ayıp ihbarında bulunmaması nedeniyle davanın reddine karar verilmesi ve bu gerekçeyle Özel Daire bozma ilamına karşı direnilmesi usul ve yasaya uygundur.

Nitekim aynı ilkeler Hukuk Genel Kurulunun 13.04.2016 gün, 2016/13-45 E., 2016/511 K. sayılı kararında da benimsenmiştir.

Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında sosyal donatı alanlarının siteye ait olmayan bir başka taşınmaz üzerinde inşa edilmiş olmasının eksik ifa teşkil ettiği, bu hâlde on yıllık genel zamanaşımı süresi içerisinde tazminat talebinde bulunulabileceği, bu nedenle Özel Dairenin bozma kararının yerinde olduğu ve direnme kararının bozulması gerektiği yönünde dile getirilen görüş yukarıda açıklanan nedenlerle Kurul çoğunluğu tarafından benimsenmemiştir.

Hâl böyle olunca ile yerel mahkemenin direnme kararının onanması gerekir...."

HGK.'nun 23.05.2018 T. E: 13-305, K: 1122 s. kararını görüntülemek için tıklayın.