"...Davacı vekili, müvekkilinin....ir ili Tepebaşı ilçesi ... mahallesi 2169 ada 113 parselde kayıtlı D... Cafe adlı iş yerini davalılardan İ. B.'dan 03/09/2012 tarihli kira sözleşmesi ile kiraladığını, kafeyi devraldıktan sonra yaptığı yatırımlar ile cazip bir işletme haline getirdiğini, davalı M. İ.'ın cazip hale gelen iş yerini geri alabilmek için müvekkili aleyhine Eskişehir 1. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2015/2053 esas sayılı dosyası ile iş yerinde sözleşmeye aykırı tadilat yaptığından bahisle tahliye davası açtığını, yargılama neticesinde mahkemece davanın esastan reddine karar verildiğini, bunun üzerine davalı M. İ. B.'nın müvekkilini taşınmazdan tahliye etmek amacıyla muvazaalı ve hileli bir şekilde taşınmazı diğer davalı Z. D.'e gerçek bedelinin çok altında bir bedelle satış suretiyle devrettiğini, yeni malikin taşınmazı sözleşme bitiminde tahliye etmesi amaçlı ihtarda bulunduğunu, akabinde 06/09/2017 tarihinde Eskişehir 1. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2017/1722 esas sayılı dosyası ile ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açtığını, taraflar arasındaki devir işleminin muvazaalı ve müvekkilini taşınmazdan çıkartmak amaçlı olduğunu belirterek tapuda gerçekleştirilen satış işleminin muvazaalı olduğunun tespiti ile iptaline karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı M. İ. B. vekili; müvekkilinin dava konusu iş yerini 1998 yılında satın aldığını ve kafe işletmeciliği yaptığını, 2012 yılında da davacıya kiraya verdiğini, daha sonra taşınmazı satma niyetine girdiğini, buna ilişkin gazete ilanı verdiğini, diğer davalının da müvekkili ile anlaşması sonucu 150.000,00 TL bedel karşılığı satışın gerçekleştiğini, davacının kiracı olup mülkiyet hakkı bulunmadığından dava açmakta hukuki yararı ve taraf ehliyeti olmadığını, satışın gerçek olduğunu belirterek davanın reddini istemiştir.
Davalı M. Z. D. vekili; davacının mülkiyet hakkı bulunmadığından aktif husumet ehliyeti olmadığını, davanın esası yönünden ise müvekkilinin taşınmazı diğer davalıdan 150.000,00 TL bedel karşılığı satın aldığını, satışın gerçek olduğunu, davacının amacının müvekkili tarafından davalıya karşı açılan ihtiyaçtan kaynaklı tahliye davasını uzatmak olduğunu belirterek davanın reddini istemiştir.
Mahkemece, davacının hakkında açılan tahliye davası nedeniyle muvazaadan kaynaklı iptal davası açmakta hukuki menfaatinin bulunduğunun kabulüyle her ne kadar davalı M. İ. B. taşınmazın satışı için yerel gazetede ilan vermiş ise de, davacı tanıklarının sürece ilişkin görgüye dayalı somut anlatımları, tahliye dosyaları ve bilirkişi raporu ile taşınmazın satışına yönelik bilgi almak ve görüşme yapmak için kendisini arayan davacı tanıklarına kaçamaklı cevaplar vererek taşınmazı gerçekte satış iradesinin olmadığını ortaya koyduğu, bilirkişi raporuyla taşınmazın satış tarihindeki gerçek bedelinin 667.968,00 Tl olduğunun belirlendiğini, satış tarihindeki gerçek bedelle taraflar arasındaki satış bedeli arasında mislini aşacak derecede fark bulunduğu, tahliye dosyaları ile de davalının amacının davacıyı taşınmazdan tahliye etmek olduğu gerekçesiyle sübut bulan davanın kabulü ile Eskişehir ili Tepebaşı ilçesi Hoşnudiye Mahallesi 2169 ada 113 parselde kayıtlı bodrum kat 1 nolu bağımsız bölümün davalı M. Z. D. adına olan tapu kaydının iptali ile diğer davalı M. İ. B. adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmiş; karara karşı, davalılar vekillerince istinafa başvurulması üzerine de bölge adliye mahkemesince; tapu iptali ve tescil yönünden aktif husumet ehliyeti, TBK’nın 19. maddesi gereğince de hukuki yarar ve dava şartı yokluğundan reddine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçeyle hüküm tesisi isabetli görülmediğinden davalılar M. İ. B. ve M. Z. D. vekillerinin istinaf istemlerinin kabulü ile yerel mahkeme kararının kaldırılmasına buna göre yeniden esas hakkında karar verilmesi gerektiğinden; davanın tapu iptali ve tescil istemi yönünden davacının aktif husumet ehliyeti, TBK’nın 19. maddesi gereğince de hukuki yarar ve dava şartı yokluğundan reddine karar verilmiş; hüküm, davacı vekilince temyiz edilmiştir.
Dava, TBK'nın 19. maddesine dayanılarak açılmış muvazaa hukuksal nedenine dayalı tespit ve iptal istemine ilişkindir.
Muvazaa kısaca irade ile beyan arasında bilerek yaratılan uyumsuzluk şeklinde tanımlanabilir. Muvazaada taraflar üçüncü kişileri aldatmak amacıyla gerçek iradelerine uymayan, aralarında hüküm ve sonuç doğurmayan bir görünüş yaratmak için anlaşarak bazen aslında bir sözleşme yapma iradesi taşımadıkları halde görünüşte bir sözleşme yapmaktadırlar (mutlak muvazaa). Yanlar ister salt bir görünüş yaratmak için, ister başka bir sözleşmeyi gizlemek amacıyla, sözleşme yapsınlar görünüşteki sözleşme gerçek iradelerine uymadığından, tabandaki sözleşmede tapulu taşınmazlarda şekil koşullarını taşımadığından geçersizdir.
Her ne kadar muvazaayı düzenleyen BK.'nın 18. maddesinde ve öteki kanun hükümlerinde muvazaalı sözleşmelerin hüküm ve sonuçları hakkında bir açıklık bulunmamakta ise de; taraflar arasında alacak ve borç ilişkisi doğurmayacağı, muvazaanın varlığının hiçbir süreye bağlı olmaksızın her zaman ileri sürülebileceği, mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerektiği, belirli bir sürenin geçmesi sebebin ortadan kalkması veya ilgililerin olur vermesi ortaklaşa kabul edilmektedir.
Hemen belirtmek gerekir ki, muvazaa nedeniyle geçersiz sözleşmeye dayanılarak bir taşınmazın tapuda temliki yapılmışsa bu tescil yolsuz bir tescil hükmündedir. Tapuda yapılan temlik ve tesciller illi işlemler olduğundan tapunun dayanağı sözleşme geçersiz ise tapu kaydının da Medeni Kanun'un 933. maddesine göre iptali gerekir. Ayrıca muvazaalı sözleşmeler yapıldığı andan itibaren taraflar arasında hüküm ve sonuç doğurmayacağından açılan dava sonunda verilen karar, yenilik doğurucu (inşai) bir hüküm değil, açıklayıcı (ihdasi) bir hüküm durumundadır.
Kural olarak muvazaa nedeniyle hakları zarara uğratılanlar, tek taraflı veya çok taraflı hukuki işlemlerin geçersizliğini ileri sürebilirler. Çünkü, danışıklı olan bir hukuki işlem haksız eylem niteliğindedir. İşlemin danışıklı olduğu kanıtlanırsa davacı, kiracısı olduğu taşınmazın davacının mülkiyetinde olduğunun tespitinden yararlanabilecektir. Davacının bu davadaki amacı, muvazaa nedeniyle temelde geçersiz olduğunu ileri sürdüğü kiracılık ilişkisinin tesis edildiği taşınmazın satışına dair işlemin hükümsüzlüğünü sağlamaktır.
Öte yandan medeni usul hukukunda hukuki yarar, mahkemeden hukuksal korunma istemi ile bir davanın açılabilmesi için davacının bu davayı açmakta (mahkemeden hukuksal korunma istemekte) bir çıkarının bulunmasıdır. Bu çıkarın da karar verilene kadar sürmesi gerekir.
Somut olayda; malik olan davalılardan M. İ. B.'nın 03/09/2012 tarihli kira sözleşmesi ile kiraladığı dükkanından davacıyı çıkarmak için 10/11/2015 tarihinde önce Eskişehir 1. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2015/2053 esas sayılı dosyası ile iş yerinde sözleşmeye aykırı tadilat yaptığından bahisle davacı aleyhine tahliye davası açtığı, mahkemece davanın esastan reddine dair karar verilmesi üzerine bu defada davacıyı taşınmazdan tahliye etmek amacıyla taşınmazı muvazaalı olarak diğer davalı Z. D.'e gerçek bedelinin çok altında bir bedelle satış suretiyle devrettiği, yeni malikin kiracıya taşınmazı sözleşme bitiminde tahliye etmesi amaçlı ihtarda bulunduğu akabinde de 06/09/2017 tarihinde Eskişehir Sulh Hukuk Mahkemesinin 2017/1722 esas sayılı dosyası ile ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açtığı ve bu dosyanın hala derdest bulunduğu, aşamaları anlatılan taraflar arasındaki devir işleminin muvazaalı ve davacıyı taşınmazdan çıkartmak amaçlı olduğunun iddia edildiği anlaşılmaktadır. Davacının eldeki davayı açmakta hukuki yararı vardır.
Bu açıklamalar ışığında davalılar M. İ. B. ve M. Z. D.'ün davacımız olan kiracıyı taşınmazdan çıkarmak için söz konusu temliki işlemi gerçekleştirdikleri iddia edildiğine göre, olayda muvazaya dayanıldığı anlaşılmaktadır.
Şu halde mahkemece yapılması gereken; TBK’nın 19. maddesi gereğince dava konusu satış işleminin muvazaalı olup olmadığı talebinin satışın muvazaalı olduğunun ve kendisi yönünden geçersizliğini tespit ettirmek olduğu gözönüne alınıp mevcut delillere göre değerlendirilmesi ve sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, bölge adliye mahkemesince yukarıda açıklanan maddi ve hukuki olgular dikkate alınmadan, hatalı değerlendirme ile işin esası incelenmeksizin yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, kararın açıklanan nedenle bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle; temyiz olunan bölge adliye mahkemesi kararının HMK 371. maddesi gereğince BOZULMASINA, dosyanın bölge adliye mahkemesine gönderilmesine, bozma nedenine göre davacının diğer temyiz itirazlarının bu aşamada incelenmesine yer olmadığına, peşin alınan harcın istek halinde temyiz eden davacıya geri verilmesine 25/05/2021 gününde oy çokluğuyla karar verildi.
N. Taş ve S. Küçük'ün KARŞI OY YAZISI:
Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle HMK 355. maddesindeki kamu düzenine aykırılık halleri resen gözetilmek üzere istinaf incelemesinin, istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak yapılacağı kuralına uygun biçimde inceleme yapılıp karar verilmiş olmasına, dava şartları, delillerin toplanması ve hukukun uygulanması bakımından da hükmün bozulmasını gerektirir bir neden bulunmamasına göre yerinde olmayan bütün temyiz itirazlarının reddiyle usul ve kanuna uygun olan hükmün onanması gerektiğini düşündüğümüzden sayın çoğunluğun bozma görüşüne katılmıyoruz.
4. HD. 25.05.2021 T. E: 929, K: 1609